아파트 옥내급수관이 부식되거나 스케일이 쌓이면 입주민들은 녹물 등 오염된 수돗물을 공급받게 되므로 수돗물에 대한 불신이 커지고 건강을 해칠 우려가 있다.
따라서 노후 옥내급수관을 적절한 시기에 갱생·교체하는 것은 입주민의 건강을 지키고 주거만족도를 향상시키는 지름길이다.
그러나 옥내급수관 교체공사는 다른 보수공사에 비해 막대한 비용이 소요되고 공사시 입주민들의 불편이 야기되는 등 시행상 여러 어려움이 수반된다. 이 때문에 꼭 필요한 공사를 적기에 시행하지 못하고 입주민들의 불만만 쌓이는 아파트들이 적지 않다.
이에 최근 공사를 시행한 아파트의 사례를 중심으로 옥내급수관 교체공사시 주의할 점과 공사진행 방법 등에 대해 알아보고자 한다.

아연도강관 옥내급수관, 부식·스케일 심해 15년 이내가 교체 적기
배관 교체 공사시 입주민 홍보 중요…지자체 지원 활용하면 좋아

- 노후배관 교체 왜 필요한가
배관의 종류에는 아연도강관, 동관, 스테인리스강관 등 여러 가지가 있는데 아연도강관의 내구연한은 15년으로 비교적 반영구적으로 사용할 수 있는 다른 배관들에 비해 부식과 스케일이 심하다.
이에 따라 정부는 지난 1994년 이후 건설되는 공동주택부터 아연도강관의 배관 시공을 금지하고 있다. 그러나 지난 1994년 4월 이전에 건축허가를 받은 건축물 가운데 49%가 부식되기 쉬운 아연도강관을 옥내급수배관으로 사용하고 있어 배관 노후에 따른 녹물 발생, 누수, 수질 오염 등으로 불편을 겪고 있는 아파트가 상당수에 이를 것으로 추정된다.
배관에 스케일이 많이 형성되면 배관 구경이 좁아지고 이에 따라 아파트 상층부 세대의 수압이 약해져 수돗물을 원활하게 사용하기 어려워진다.
또 배관 부식이 심할 경우 누수로 인한 단수로 입주민들의 불편이 가중될 뿐만 아니라 계속되는 복구비용으로 관리비가 상승하는 것도 노후배관의 문제점 중 하나다.
노후 옥내급수배관을 적기에 교체하지 않을 경우 이같은 문제점으로 인해 입주민들의 주거만족도가 현저히 떨어지는 것은 물론 관리주체에 대한 불신이 깊어지는 것은 두말할 나위가 없다.

- 노후배관 교체공사는 이렇게
지난 2005년 노후 냉·온수배관 교체공사를 실시한 인천 부평구 갈산두산아파트(7개동 574세대, 1992년 11월 입주)는 2년여의 철저한 준비기간을 거쳐 노후배관 교체공사를 성공적으로 마무리했다.
이 아파트 배관은 아연도강관으로 설치돼 입주한 지 11년이 지나자 녹물과 누수 등으로 입주민들의 민원이 잦았다.
이에 이 아파트 입주자대표회의는 배관 교체공사를 실시하기 위해 입주민들의 의견을 모으고 기존에 공사를 실시한 아파트들을 직접 방문해 ▲공사비용 마련 방법 ▲입주민 대상 홍보 및 설득 ▲업체 선정 과정 등에 대한 노하우를 습득했다.
또한 입찰 공고를 내기 전 배관 제조공장과 설비업체 등을 방문해 배관 자재비용과 공사비용, 공사 과정 등 배관공사와 관련된 많은 정보를 확보하는 노력을 기울여 적정한 공사비용 추정치를 확보할 수 있었다.
이같은 정보를 바탕으로 대표회의는 입주민들에게 공사의 필요성을 적극 홍보하고 나섰다. 막대한 비용이 소요되고 공사 과정에서 단수 등으로 많은 불편이 예상되는 공사기 때문에 처음에는 반대하는 입주민들도 많았다.
이에 대표회의는 반상회 등을 통해 공사의 필요성을 지속적으로 알리고, △아파트 배관상태 △배관 교체시 장·단점 △공사 과정 및 기간 △공사비용 마련방법 등 자세한 내용과 부식이 진행된 배관 사진을 수록한 책자를 각 세대에 배부하는 등 지속적인 홍보에 나섰다.
또 홍보 책자에 찬·반 동의서를 첨부해 입주민들이 충분히 숙고한 후 경비초소에 찬반 의견을 제출토록 한 결과 85%에 이르는 높은 찬성률을 얻을 수 있었다.
대표회의는 공사를 반대한 입주민들도 직접 방문하거나 전화로 설득한 끝에 100%에 가까운 찬성으로 공사를 진행할 수 있었다.
공개경쟁입찰을 통해 10여개 업체의 입찰을 받은 이 아파트는 1차 서류심사 과정에서 사전조사를 통해 추정한 공사비용에 근접하고 시공실적이 우수한 3개 업체를 선별하고, 입주민들을 대상으로 공개설명회를 개최해 입주민 과반수 찬성으로 공사 업체를 최종 선정했다.
이후 이 아파트는 약 3개월의 공사기간을 거쳐 지난 2005년 7월 배관 교체공사를 완료했다.
공사기간 중에 단수로 인한 입주민 불편을 최소화하기 위해 물을 많이 쓰는 시간에는 공사를 피하고, 동·라인별로 공사 날짜를 미리 계획해 입주민들에게 충분히 홍보한 뒤 이를 철저히 엄수했다.
이에 따라 이 아파트는 입주민들에게 깨끗한 물을 공급하고 고층세대의 저수압 문제를 해결해 입주민 주거만족도를 높였으며, 아파트 가치를 상승시켜 입주민들의 큰 호응을 얻고 있다.
경기 성남시 장미마을 코오롱아파트(10개동 1082세대)도 지난해 1월 노후한 급수메인배관과 급수입상배관을 교체했다. 교체시 새로운 배관을 설치한 후 기존 배관을 철거하는 방식으로 공사를 진행해 입주민들의 불편을 최소화했다.
이 아파트는 노후배관 교체공사를 위해 대표회장을 비롯해 배관 관련 직종이나 사회 경력이 있는 동대표로 ‘노후배관교체 소위원회’를 구성해 △공사 현장설명회 개최 일정 △입찰예정가 △최종 업체선정 등 공사에 필요한 의사결정을 효율적으로 진행할 수 있었다.

- 공사 비용 마련
노후배관 교체공사는 막대한 비용이 들어가기 때문에 아파트에서 공사를 망설이는 경우가 많다. 장기수선충당금이나 잡수입이 넉넉하다면 공사를 무리하지 않게 진행할 수 있겠지만 현실적으로 이러한 아파트는 많지 않다.
서울 강남구 개포 1·2차 우성아파트는 장기수선충당금으로, 서울 강서구 등촌부영아파트는 하자보수보증금으로 입주민 추가부담 없이 배관 교체공사를 실시한 바 있다.
그러나 장기수선충당금이나 잡수입 등이 부족한 아파트라면 갈산두산아파트의 공사 비용 마련 방법을 고려해 볼만하다.
갈산두산아파트는 6억원에 이르는 설계 및 공사비 전액을 시공사에서 부담한 뒤 3년에 걸쳐 각 세대에서 분할 상환키로 했다. 이에 따라 각 세대는 공사 착공시부터 매월 2~3만원의 공사비용을 부담하고 있다.
시공사가 공사 비용을 은행에서 담보대출 받고 입주민들이 은행에 상환금을 납입하는 형태를 취한 것이다. 만약 공사에 하자가 발생했을 경우 시공사에 하자 보완 요청을 하고 하자 처리가 미흡할 경우 아파트에서는 은행 상환을 중단하면 되기 때문에 입주민들이 불이익을 당할 가능성도 줄였다.
이 아파트 이평복 대표회장은 “처음에는 비용 부담을 꺼리는 일부 입주민들이 공사를 반대하기도 했다.”며 “그러나 부담할 공사비용보다 편익증진 효과가 크기 때문에 나중에는 대부분의 입주민들이 찬성으로 돌아섰다.”고 말했다.

- 공사시 주의할 점은
배관교체 공사는 막대한 비용이 소요되는 만큼 입주민을 대상으로 충분한 홍보와 설득 작업이 선행돼야 한다. 일회성 홍보에 그치지 않고 되도록 공사와 관련된 많은 정보를 입주민에게 제공하고 입주민의 동의를 얻기 위해 노력해야 한다.
자칫 입주민 동의를 얻기 위해 소요되는 기간이 공사를 준비하는 대표회의 임원들의 임기보다 길어질 경우 공사 진행에 단절이 생기기 때문에 공사 시행이 힘들어질 수 있다. 이같은 경우를 대비해 공사에 필요한 자료를 문서로 체계화해 공사의 연속성을 보장해야 한다.
입주민 홍보 절차를 거치지 않아 공사 관련 큰 분쟁에 시달리고 있는 아파트를 심심치 않게 볼 수 있다. 서울 금천구 모 아파트는 지난 2004년 입주민 공청회도 개최하지 않고 48억원이나 되는 열병합발전 및 노후배관 교체공사를 무리하게 추진하다 입주민들의 반대에 부딪혔다. 이 아파트는 현재까지 내부분쟁으로 여러 건의 폭행사건 고소고발 등으로 몸살을 겪고 있다.
또한 배관 교체공사는 공사기간 동안 입주민들이 불편을 겪지 않도록 물을 지속적으로 공급하는 것이 가장 중요하다.
배관 교체공사 업체 관계자는 “단수가 꼭 필요한 공사는 물 사용이 적은 낮 시간에 부분적으로 시행하고 단수시간을 사전에 정확히 공고해 입주민 불편이 발생하지 않도록 해야 한다.”고 충고했다.
이와 함께 공사 완료 후 청소·정기점검·정기진단 등에 대한 사후관리 계약을 체결해 급배수 시스템이 원활히 작동할 수 있도록 유지관리도 철저히 해야 한다.

- 급수관 교체비용 지원제 활용
지난 2005년 12월 지방자치단체에서 아파트 등 옥내급수관 교체 비용 등을 지원할 수 있도록 수도법이 개정됨에 따라 서울시 등 여러 지자체에서 관련 조례를 제정하고 있다.
이에 따라 향후 노후배관 교체공사를 계획하고 있는 아파트에서는 이같은 지원 제도를 이용해 봄직하다.
서울시는 지난 1월 ‘수도조례’를 개정하고 계량기 이후 급수관의 세척·갱생 또는 교체에 필요한 비용을 보조하거나 융자할 수 있도록 했다.
시는 현재 옥내급수관 상태를 점검·진단 후 갱생 또는 교체 여부를 상담해 주는 ‘옥내배관 컨설팅 전담반’을 운영, 노후배관 교체 신청을 받고 있으며, 올해 하반기부터 공사 종류에 따라 공사비의 50% 이내를 지원하는 방안을 추진중이다.
이와 함께 광주시도 지난해 3월 ‘수도급수조례’를 개정하고 배관교체 공사를 위한 은행 융자를 알선해 주거나 이자를 지원하는 내용의 시행규칙을 마련해 내년부터 시행할 계획이다.
광주시 상수도사업본부 관계자는 “융자금을 모두 지원하기는 어렵지만 이자 정도를 지원하는 수준에서 타 지자체의 지원 수준을 참조해 시행규칙을 마련할 계획”이라고 말했다.