▣ 시설물 관리에 관심 부족
임대주택은 대부분 7~20평 이내의 소형평형이어서 단지 면적이 동일할지라도 분양주택 단지보다 훨씬 많은 세대가 거주하게 된다.
그러나 임대주택 입주민들은 주인의식이 부족해 시설물에 대한 관심이 분양주택 입주민들에 비해 낮다. 이러한 입주민들의 관심 부족으로 임대주택 시설물의 노후는 분양주택보다 더 빠르게 진행되고 있다.
이에 따라 임대아파트 관리사무소는 시설물을 적기에 유지·보수함으로써 시설물 노후를 지연시킬 수 있는 예방적 관리를 펼쳐야 한다.
이와 함께 임대아파트 시설물의 유지·수선 주체에 대한 문제도 논란이 되고 있다.
일반적으로 건물의 수명과 관련한 유지보수는 임대사업자가 책임을 지고, 소모적인 부분에 대한 수선비는 임차인이 관리비로 부담하지만 어떤 항목을 관리비에 포함해야 하는지, 임대사업자가 부담해야 하는지에 대해 논란의 여지가 많다.
또한 현재 공공임대주택에 대한 정부의 지원은 건설부문에 국한돼 있고, 건설 이외의 유지·관리에 대한 정책적 기반은 마련돼 있지 않은 실정이다.
전문가들은 이에 대해 “공공임대주택이 갖고 있는 사회정책적 측면을 고려해 임대주택 운영과 관리에 대한 정부의 지원 확대가 필요하다.”고 지적한다.

▣ 임대료·관리비 체납 문제
임대아파트는 입주민의 소득이 일정치 않거나 경제 능력이 부족한 경우가 많아 관리비와 임대료 체납비율이 비교적 높다.
관리사무소는 임대료와 관리비를 장기 연체한 세대에 대해 단전·단수조치나 독촉, 강제 퇴거 등의 조치를 할 수 있고, 재계약을 체결하지 않을 수도 있다.
그러나 장기 연체 세대는 대부분 빚더미에 시달리고 있거나 생활을 유지하기 어려운 경우가 많아 무조건적인 독촉만으로는 문제를 해결할 수 없다.
심한 경우는 단전·단수·강제퇴거 등의 위협으로 삶의 희망과 의욕을 상실해 입주민 스스로 목숨을 끊는 일이 발생하기도 한다.
또 공공임대주택에서 임대료와 관리비를 연체해 강제 퇴거당할 경우 대안이 없고, 노숙생활을 하거나 쪽방 생활을 해야 하는 입주민도 있다.
일부 관리사무소에서는 생활에 어려움을 겪는 입주민들이 기초생활보장제도 수급권자로 지정받을 수 있도록 지원하거나 공공근로사업을 소개해주기도 하지만 근본적인 해결책은 되지 못하고 있는 실정이다.

▣ 임차인 관리참여 등 필요
임대주택 관리에 대한 임차인의 불만을 줄이기 위해서는 무엇보다 투명한 관리가 실현돼야 한다.
관리비에 대한 입주민들의 주요 불만은 그 비용이 어떻게 쓰이는지에 대한 정보가 부족하고, 그 계획과 집행 과정에 충분히 참여하고 있지 못하다고 느끼는 데에서 발생한다.
따라서 임대사업자와 관리사무소가 일방적으로 관리비 사용에 대한 계획을 세우고 집행하기보다 입주민과 함께하는 관리를 실현해야 한다.
일부 시민단체에서는 임차인들이 관리비에 대해 실질적인 감독권이 있다고 판단하고 관리규약에 자체 감사에 대한 규정을 두도록 권하고 있다.
관리사무소가 임차인대표회의 등에 관리업무에 대해 설명하고 평가받는 것은 매우 중요하다.
임차인 참여나 투명한 관리를 위해 관리자는 임대료·관리비 수준, 수선의 신속성, 임대료 징수, 공가 현황, 관리 방법 등에 대한 정보를 임차인에게 제공해야 한다.
이와 함께 입주민들의 관리비 부담을 줄이기 위해 지자체 지원이 확대돼야 한다.
지난 2002년부터 부산 사상구를 시작으로 인천 연수구, 대구 북구, 달서구, 수성구 등에서 조례를 제정해 영구임대단지 보안등 전기요금을 지원하고 있다.
이같은 지원이 형식에 그치는 것이 아니라 근본적이고 실질적인 제도로 정착하도록 관심과 참여가 필요하다.

▣ 입주민 공동체 활성화해야
공공임대주택의 시설물을 효율적으로 관리하기 위해 입주민 공동체를 활성화해야 한다는 주장이 꾸준히 제기되고 있다.
관리에 대한 입주민들의 적극인 관심과 참여의식은 시설보호로 이어지고 단지 환경개선에 기여하기 때문이다. 따라서 관리자는 입주민과 함께하는 관리마인드를 가져야 한다.
주택관리공단과 지자체에서 관리하는 공공임대주택 589개 단지 중 임차인대표회의가 구성된 단지는 지난해 9월 기준으로 259개(43.9%) 단지에 불과하다.
현직에 있는 일부 관리소장들은 입주민 대표기구 등의 활동이 활발해지면 관리업무에 방해를 받을 것이라고 생각하는 경향이 있지만 입주민 활동이 활발한 단지의 경우 오히려 반대의 현상이 나타난다.
경기도 부천 하얀마을 주공아파트(소장 엄태일)는 부녀회를 주축으로 ‘엄마손밥상’과 ‘엄마손 한지공예’ 프로그램을 진행하면서 입주민들이 단지 관리에 관심을 갖는 등 모범적인 아파트로 손꼽히고 있다.
입주민간 교류가 많아지면서 입주민들의 어려운 사정이나 건의사항들이 관리사무소에 전달되고 입주민과 관리자간의 의사소통이 수월해지는 계기도 마련됐기 때문이다.
이와 함께 어려운 계층을 대상으로 제공하는 공공임대주택의 단지 관리는 여러가지 사회 서비스와의 결합도 중요하다.
최근 한국도시연구소가 실시한 설문조사 결과에 따르면 공공임대주택 관리사무소가 사회복지적 기능을 담당해야 할 필요성을 묻는 질문에 관리소장의 66.7%, 관리직원의 52.4%, 입주민의 89.6%가 ‘필요하다’고 답했다.
따라서 공공임대주택 관리자들은 입주민 중 노인, 장애인 등 밀착 보호가 필요한 세대는 외부기관과의 연계를 통한 특별관리체제를 구축하고, 경제능력을 상실한 입주민에게는 직업교육·취업알선 등을 통해 재기할 수 있도록 돕는 등 사회복지 역할까지 담당해야 할 것이다.

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미니인터뷰

“임대주택 관리문화 이끌어 갈 주도세력 필요”

오는 2012년까지 임대주택 1백만호가 추가건설되면 우리나라는 머지않아 임대주택 재고 2백만호 시대를 맞이하게 된다.
분양주택과 달리 입주민들에게 많은 관심을 쏟아야 하는 임대주택 관리에 대해 주거문화연구소 한상삼 소장은 “입주민들에게 베푸는 봉사정신이 필요하다.”고 충고한다.
대한주택공사에서 주택관리부장 등을 역임하고, 지난 98년부터 6년간 임대주택 관리소장으로 근무하며 공동체 활성화에 앞장서 온 한 소장을 만나 임대주택 관리 노하우와 개선 방안 등에 대해 들어봤다.

▣ 임대주택의 공동체 활성화를 위해 많은 노력을 기울였다는데.
대표적인 공동체 활성화 추진사례로 영구임대주택인 서울 노원구 월계주공1단지와 경기도 광명하안13단지를 들 수 있다.
임대주택은 세대별 전용면적이 협소해 세대 내에서 공동체 활동을 기대하기는 불가능하고 입주민 단체도 대부분 유명무실하다.
이에 단지 곳곳의 공유공간을 리모델링해 생태공원, 체육공원, 꽃밭 등 새로운 쉼터를 조성하고, ‘살고싶은 동네만들기’ 운동을 전개해 입주민들이 단지 관리에 관심을 가질 수 있도록 유도했다.

▣ 임대주택 관리에 있어 가장 어려웠던 점은.
임대주택의 경우 입주민들이 대부분 노인, 장애인, 결손가정이기 때문에 경제적으로도 열악한 가정이 많아 관리비 체납률도 높다.
이에 따라 입주민의 경제능력 향상을 위해 취업알선센터를 운영, 입주민의 취업기회를 확대하고 미용·제빵교육 등 기능교육실을 운영해 소득 향상의 기반을 마련하는 등 주민복지에 힘썼다.
또한 투명한 관리를 위해 매월 관리비 집행액을 단지 회보에 게재하고, 정기적으로 임차인 대표들에게 관리소 운영내역을 공개했다.

▣ 임대주택 관리 개선방안을 제안한다면.
공익적 관점에서 관리에 대한 사명감을 갖고 관리문화를 이끌어갈 주도세력이 필요하다.
따라서 체계적인 지도·감독의 역할을 수행할 수 있는 국가차원의 관리전담기관이 구성돼야 한다고 생각한다.
행정사무도 주민편의 위주로 개편해 관리사무소가 동사무소 기능을 하고, 복지관도 주민 수요를 감안한 복지프로그램을 개발·운용해야 한다.
또한 정부는 공공임대주택의 공급에만 그치는 것이 아니라 재정지원과 전문가양성, 제도보완 등 적극적인 지원에 관심을 기울여야 할 것이다.