지난해 12월 주택법이 개정되면서 일정 규모 이상의 임대아파트에도 주택관리사(보)의 배치가 의무화됐다.
또한 정부에서는 오는 2012년까지 국민임대주택 1백만호 건설을 추진하고 있어 임대아파트를 관리하는 주택관리사들이 늘어날 전망이다.
임대아파트는 분양 아파트와 달리 유지보수 종류에 따라 비용 부담 주체가 임대사업자와 입주자로 이원화돼 있고, 시설물 관리뿐만 아니라 임대사업과 관련한 업무도 수행해야 하므로 관리사무소의 업무 분야가 광범위하고 복잡하다.
또 임대주택 중에서도 건설·임대 방식, 입주자 자격요건, 건설 시기 등에 따라 종류가 다양하고, 그 종류에 따라 임대보증금과 임대료 산정 방식도 다르다.
따라서 임대주택 관리업무를 진행하기 위해서는 임대주택의 종류별 특성과 임대차 계약 갱신, 임대료·임대보증금 산정 방식 등에 대해 사전에 숙지하고 있어야 한다.

◈ 임대주택의 종류
임대주택이란 주택건설업자가 임대용 주택을 건설해 분양하거나 기존 건물을 매입해 임대용으로 재분양하는 것을 의미하며, 분양주택과 달리 여러 종류가 있다.
임대주택은 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다.
건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설한 임대주택이며, 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 주택이다.
건설임대주택은 다시 공공건설임대주택과 민간건설임대주택으로 구분되는데 이 중 공공건설임대주택이 전체의 약 85% 이상을 차지한다.
임대주택법 시행령은 공공건설임대주택을 ‘국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택’이라고 정의하고 있다.
따라서 민간이 소유하거나 관리하는 임대주택도 공공지원이 있으면 공공건설임대주택으로 분류된다.
공공건설임대주택에는 영구임대주택, 50년 공공임대주택, 5년(10년) 공공임대주택, 국민임대주택 등이 있다.
영구임대주택은 기초생활수급권자 등 극빈층을 대상으로 공급된 주택으로 지난 89년 저소득층의 주거 안정과 주택보급률을 높이기 위한 ‘주택 2백만호 건설계획’이 수립되면서 건설, 공급됐다.
50년 공공임대주택은 지난 92년 영구임대주택 공급이 중단되면서 영구임대주택을 대체할 목적으로 차상위계층과 철거세입자 등을 대상으로 공급됐다.
또한 5년 공공임대주택은 올해부터 10년으로 조정됐으며, 5년 의무임대기간 이후 분양전환되는 임대주택으로 민간건설임대주택이 절반 이상을 차지하고 있어 공공임대주택으로서의 기능에는 한계가 있다.
마지막으로 국민임대주택은 지난 98년 국민의 정부 출범 후 새롭게 선보인 공공임대주택으로 도시근로자 평균 소득의 50~70% 이하인 소득 1~4분위 계층을 대상으로 공급되고 있다.

◈ 임대주택과 분양주택 관리 비교
현재 주택관리공단에서 관리하는 임대아파트가 약 250개 단지 23만세대이고, SH공사에서 관리하는 임대아파트는 약 150개 단지 8만7000세대다.
임대주택은 주택법을 적용받는 분양주택과 달리 임대주택법을 적용받아 관리 운영상 많은 차이를 보인다.
관리운영상 가장 큰 차이점으로 입주민 대표기구를 들 수 있다.
분양주택은 입주자대표회의 구성이 의무로 규정돼 있고 의결·감독 기구의 성격을 갖는 반면 임대주택의 임차인대표회의는 임의구성으로 임대사업자와 협의기구로 한정된다.
또한 주요 시설의 교체·보수에 필요한 장기수선충당금(임대주택의 경우 특별수선충당금)의 적립기준과 적립금 예치 등에 대한 적용 기준도 차이가 있다.
분양주택은 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하도록 돼 있으며, 입주자대표회장 명의로 충당금을 예치한다.
그러나 임대주택은 유형에 따라 표준건축비의 4/10000, 3/10000, 1/10000 등으로 정하고 있다.
충당금은 사업주체 명의로 적립되며, 분양 전환시 입주자대표회의로 충당금을 이관한다(지난 97년 3월 이후 사업승인 단지의 경우).
시설물 유지보수 비용도 소모성 부품의 경우 입주자가 부담하지만 누수관련 하자, 보일러·변전실 등 주요시설물의 유지보수와 도색, 주요부품의 교체 등은 사업주체가 부담한다.
이밖에 임대주택 관리사무소에서는 하자접수와 처리업무도 담당하며, 퇴거 및 신규입주세대의 수리와 부품교체 공사 등도 실시한다.

◈ 임대차계약갱신 등 임차인 관리업무
분양주택에는 없지만 임대주택 관리에만 있는 부분이 임차인 관리다.
임대주택의 관리사무소에서는 시설물 관리업무 외에도 임차인 입·퇴거 관련 업무와 임대계약 유지관리 업무를 해야 한다.
영구임대주택은 생활보호대상자, 저소득 모자가정, 보훈대상자, 철거세입자 등을 대상으로 관할 도지사가 입주자를 선정한다.
기본거주기간은 5년으로 관리사무소에서는 5년 후 소득조사를 해 2년마다 갱신계약을 하고, 소득이 증가한 세대는 임대료 등을 다르게 적용한다.
국민임대주택의 경우 입주자 자격은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(2005년 3백25만830원) 이하인 무주택 세대주로 면적별로 조건이 다르다.
국민임대주택은 2년 단위로 임대차계약을 갱신하고 자격요건을 유지하는 경우 계속 거주할 수 있다.
이에 따라 관리사무소에서는 입주계약을 체결하고 입주 후 6개월은 매월 1회 이상, 그 이후는 매 분기마다 1회 이상 입주자 실태를 조사해야 한다.
조사 결과 입주자의 취업 등으로 소득이 증가한 경우 임대료 등을 수정해 매월 임대료를 조정·징수해야 한다.
또한 계약갱신 때는 계약서 작성, 보증금 인상분과 전환보증금 수납 등의 업무를 수행하고, 임대보증금과 임대료 체납자가 발생하면 납부를 독려하거나 유관기관에 지원을 요청하고 강제퇴거를 집행하는 등 체납자를 관리해야 한다.
이와 함께 관리사무소는 아파트 상가 임대업무도 담당한다. 일반적으로 입주자들의 주거비 부담을 덜어주기 위해 상가를 분양하지 않고 임대 수익 중 일정 금액을 관리비로 보조한다.

◈ 공공임대주택의 임대료 체계
임대아파트 관리사무소에서는 각 세대별로 임대료와 임대보증금을 산정해 청구해야 한다.
현재 공공임대주택의 임대료 산정방식은 임대주택 종류에 따라 다르며, 자격조건 탈락자에게는 할증이 적용되므로 소득조사를 통해 다른 조건을 적용한다.
영구임대주택의 경우 전국을 네 개의 급지로 구분해 표준임대보증금과 표준임대료를 정하고 있다.
또한 50년 공공임대주택은 주택가격의 20%에 해당하는 금액을 표준임대보증금으로 하고, 주택가격의 10%에 해당하는 금액의 금리와 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 대손충당금 등을 합한 금액이 표준임대료가 된다.
국민임대주택은 주택가격과 규모계수, 지역계수를 곱한 금액을 표준임대보증금으로 하고, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 자체자금 이자 등을 합해 표준임대료를 산정한다.
이와 함께 10년임대와 5년임대주택의 경우는 주택가격에서 기금을 뺀 금액의 50%를 표준임대보증금으로 하고, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 자체자금 이자 등을 합한 금액을 표준임대료로 한다.
이와 같은 방식으로 산정한 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 주택임대차보호법에 근거해 임대사업자는 매년 5% 범위에서 임대보증금과 임대료를 인상할 수 있다.
또 영구임대주택과 국민임대주택의 경우 소득향상 등으로 입주자격에 부합하지 않는 거주가구에 할증제도를 적용한다.
영구임대주택의 입주자격은 국민기초생활보장제도에 따른 수급자 등이지만 수급자 선정에서 제외됐어도 임대주택에 계속 거주를 희망하는 가구에는 수급자 제외 후 첫 계약시 30% 인상, 2차 계약시 총 60% 인상한 조건을 적용하고 그 이후부터는 100% 인상해 계속 거주할 수 있다.
국민임대주택은 입주자격에 정해진 소득초과 후 1차 계약시 20% 인상, 2차 계약시 총 40%가 인상되고 2차 탈락 이후는 갱신계약이 불가능해 퇴거조치가 내려진다.