건설교통부는 지난달 24일자로 주택법 시행령 및 시행규칙이 일부 개정·공포됨에 따라 각 시·도 등에 개정 주택법령에 대한 세부적인 업무지침을 최근 시달했다.
이에 본지는 세부 항목별로 구체적인 업무지침 사항에 대한 내용을 소개한다.

◈ 리모델링주택조합 인가요건 완화(영 제37조 제1항, 부칙 제2조)
배경：리모델링 주택조합인가에 필요한 동의비율을 완화하기 위함이다.
개정：리모델링 조합설립인가에 필요한 동의율을 주택단지 전체 또는 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 완화했다. 전체 리모델링시 각 동 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.
이 조항은 영 시행일부터 최초로 리모델링주택조합 설립인가 신청부터 적용한다.

◈ 임대주택 관리소장 등 경력인정(영 제46조 제1항)
배경：임대주택 관리경력도 주택관리사보 경력인정에 포함하도록 하여 형평성을 확보할 필요가 있었다.
개정：주택관리사보 시험에 합격한 자 중 주택법 시행령 제73조 제1항 각호의 어느 하나에 해당될 경우 주택관리사 자격을 교부한다(영 제46조 제1항 적용범위에 포함). 임대주택법 제2조 제1호에 의한 임대주택 관리사무소장으로 3년 이상 또는 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자의 직원으로서 5년 이상 경력자 등이 이에 포함된다.

◈ 리모델링주택조합의 리모델링행위허가 특례(영 제46조 제2항)
배경：건축법령에 의거 허가받은 주택에 대한 주택법령상의 행위허가는 리모델링행위만이 적용되는 것임에도 불구하고 모든 행위허가를 적용받는 것으로 되어 보완이 필요했다.
개정：건축법에 의거 건축허가 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 대한 주택법상 행위허가기준의 적용은 리모델링주택조합의 리모델링행위허가의 경우에만 적용한다.

◈ 입주자대표회의 의결기준 완화(영 제51조 제1항)
배경：입주자대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 정하고 있으나 일부 단지는 동별 대표자 기피로 관리업무의 정상적인 업무처리에 지장을 초래하고 있어 개선이 필요했다.
개정 : 관리규약으로 정한 경우로서 구성원 3분의 2 이상이 선출된 때에 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있도록 했다.

◈ 공동주택 보육시설 운영제도 개선(영 제57조 제1항, 부칙 제4조)
배경：500세대 이상의 공동주택 단지를 건설하는 주택단지에는 상시 30인 이상의 영유아(6세 미만의 취학 전 아동)를 보육할 수 있는 보육시설을 설치(주택건설기준 등에 관한 규정 제55조 제4항)해야 한다.
보육시설이 수익사업으로 변질되는 것을 방지하고, 보육시설에 대한 시설투자와 안정적인 운영으로 여성의 사회진출 지원 및 보육의 질 향상을 도모할 필요가 있었다.
신설：보육시설 임대계약(기간, 금액 등)시에는 보육시설을 이용하는 입주자 중 보육시설 임대에 동의하는 비율에 관한 사항을 관리규약에 정하도록 했다.
※ 시·도지사는 영 시행일부터 2월 이내에 종전 관리규약의 준칙을 개정규정에 적합하게 하여야 하고, 입주자 등은 시행일부터 3월 이내에 개정된 관리규약의 준칙에 적합하여야 한다(영 부칙 제4조).

◈ 공동주택 층간소음에 대한 생활규범 마련(영 제57조 제1항, 부칙 제4조)
배경：국민의 정온한 환경에 대한 욕구 증가로 소음·진동에 관한 민원이 증가하고 있다. 2004년도 소음·진동민원은 2만9576건으로 지난 2000년도(7480건)에 비해 4배 정도 증가했다.
신규 주택 바닥충격음기준(주택건설기준 등에 관한 규정)은 경량충격음이 58dB 이하(2004년 4월 23일 시행), 중량충격음이 50dB 이하(2005년 7월 1일 시행)이다.
신설：층간소음에 관한 사항을 관리규약으로 정하여 거주자 생활을 보호하도록 했다.
층간소음 ‘예시’(준칙에 포함해야 할 내용)는 아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 화장실과 부엌 물 내리는 소리, 애완견 소음, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기·청소기·골프연습기·헬스기구 등의 사용 등으로 한다.
이 규정도 ‘공동주택 보육시설 운영제도 개선’과 함께 입주자 등은 시행일로부터 3월 이내에 개정된 관리규약의 준칙에 적합하여야 한다(영 부칙 제4조).

◈ 임대사업자도 세대수에 따라 주관사 등을 관리소장에 배치(영 제72조)
배경：지난 2005년 12월 23일 주택법 개정으로 임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자도 주택관리사 등을 공동주택의 관리사무소장으로 배치해야 한다.
신설：임대사업자도 분양주택과 동일하게 500세대 이상의 공동주택의 경우에는 주택관리사를 배치하도록 했다.

◈ 주택관리사보 자격시험 제도 개선(영 제76조 제1항 및 제118조 제1항 등)
배경：격년제 시험으로 인한 응시자 시험부담 가중과 전문인력 확보에 애로를 야기하고, 시험관리에 대한 과중한 업무부담으로 시험 전담인력 배치의 필요성이 증대됐다.
이에 주택관리사보 자격시험을 매년 실시해 수험부담을 덜어주고 주택관리에 대한 전문성이 있는 주택공사에 시험 위탁근거를 마련할 필요가 있었다.
개정：주택관리사보 자격시험은 매년 1회 시행, 다만 시험을 실시하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 당해 연도의 시험을 실시하지 아니할 수 있다. 시험위원회의 실질적인 운영을 위해 1급인 위원장은 고위공무원단에 속하는 공무원으로 한다.

◈ 주민운동시설, 주차장으로 용도변경 (영 별표3 제1호)
배경：지난 94년 이전 지어진 공동주택은 세대당 주차대수 1대가 되지 않아 주차공간 부족으로 입주민간 주차분쟁이 야기되고 있다.
개정：지난 94년 12월 30일 이전 지어진 공동주택에 한해 입주자 3분의 2 이상의 동의를 거쳐 시장·군수·구청장의 허가를 얻어 면적의 2분의 1 범위 안에서 주차장 용도로 변경할 수 있도록 했다(도로, 어린이놀이터시설 기허용).

◈ 주택관리업자에 대한 행정처분 완화(영 별표 9)
배경：공동주택의 관리전문화를 통해 입주민을 보호하기 위해서는 주택관리업자를 보호 육성할 필요가 있었다.
개정：주택관리업자의 고의가 아닌 과실에 의거 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 가한 때 행정처분을 완화하도록 했다.
중대한 과실에 의한 관리상의 하자로 재산상의 손해를 가한 때에는 영업정지 3월, 경미한 과실에 의한 관리상의 하자로 재산상의 손해를 가한 때에는 영업정지 1월에 처하도록 했다.

◈ 공동주택의 공동관리 제도 개선(규칙 제23조 제2항)
배경 : 공동관리 세대수를 1000세대 이하로 하고, 단지로는 3개 단지 이하로 제한함에 따라 공동관리의 확대가 필요했다.
개정：공동주택에 대한 광역관리체계를 구축하고 입주자의 관리비 부담의 경감을 위해 세대수를 1500세대 이하로 확대했다.

◈ 업무집행에 사용할 직인 신고(규칙 제32조 제4항)
배경：지난 2005년 12월 23일 주택법 제55조 제4항 개정으로 관리사무소장은 그 배치내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장(종전 시·도지사)에게 신고하여야 하며, 신고한 배치내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다(시행일 2006년 2월 24일).
개정：법 제55조 제4항 후단에 따라 신고한 배치내용과 직인을 변경 신고하고자 하는 자는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 시행규칙 별지 제39호의 2 서식(신설)의 ‘관리사무소장배치 등 신고서’에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부해 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다(규칙 제32조 제3항 신설).
신설된 규정에 따라 주택법 시행규칙 제32조 제2항의 규정에 불구하고 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자는 주택법 시행규칙 시행일부터 15일 이내에 제39호의 2 서식의 ‘관리사무소장배치 등 신고서’에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 신고사항은 다음과 같다.
1. 주택관리사 등의 성명·주소 및 교육이수현황
2. 공동주택 단지의 명칭·위치·세대수·승강기 및 난방방식
3. 관리방법(위탁관리인 경우에는 주택관리업자의 명칭 및 소재지를 포함한다)
4. 업무의 집행에 사용할 직인
※ 주택관리사 배치신고는 업무이양에 따라 시·군·구에서는 지체없이 시·도와 협조해 관련 서류 일체를 인계인수해야 하며, 신고사항 중 1호 내지 3호는 본 건으로 대체한다. 업무집행에 사용할 직인의 규격 등에 대하여 대한주택관리사협회에서는 통일된 기준을 만들어 사용할 수 있다.

◈ 주관사 등의 교육 미리 시행(규칙 제35조 제1항)
배경：2005년 12월 23일 주택법 개정으로 관리사무소장으로 배치되고자 하는 주택관리사 등은 건교부령이 정하는 바에 따라 주택관리에 관한 교육을 받을 수 있고, 당해 교육을 받은 때에는 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 보도록 되어 있어(2006년 12월 24일부터 시행) 시행지침이 필요했다.
개정：교육수탁기관은 관리사무소장으로 배치되고자 하는 주택관리사 등을 대상으로 2006년 12월 24일부터 사전교육을 시행할 수 있도록 했다.

◈ 어린이 놀이시설 안전관리 강화(규칙 별표 5, 6)
배경：지난해 11월 주택단지 놀이터에서 부서진 그네에 깔려 어린이가 사망한 사고가 발생하였는데 놀이시설에 대한 안전관리 강화의 필요성이 지적됐다.
신설：주택법 시행령 제64조 제2항 제2호의 규정에 의한 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항을 별표6에서 정하고 있는 바 공동주택 시설물에 대한 안전관리를 강화했다. 제4호 안전진단란 대상시설에 어린이놀이터를 신설하여 매분기 1회 이상 점검을 실시토록 하고, 제5호 위생진단란 대상시설에 어린이놀이터를 신설해 연 2회 이상 점검을 실시토록 했다.