장 영 현 관리소장
한강현대아파트

무분별한 아파트 재건축에 대한 정부와 지자체의 규제가 잇따르면서 일선 관리소장의 책임도 막중해졌다. 현상만 유지하면 별 문제 없는 시대는 저물었다. 최선을 다해 주택의 수명을 늘려야 하는 것이 아파트 관리소장의 몫이다.
그렇다면 과연 아파트를 오랫동안 살 수 있는 주거공간으로 만들기 위해서는 무엇이 필요할까. 서울 동작구 흑석동 한강현대아파트(13개동 960세대) 장영현 관리소장은 이에 대해 “가장 기본적인 이야기지만 꼼꼼하고 체계적인 장기수선계획의 수립과 장충금의 효율적 집행이 정답”이라고 조언한다.
관리소장으로 근무한 지 만 10년이 지난 현재까지 총 10번의 유관기관 수상경력이 말해주듯 장영현 소장은 아파트를 쾌적하면서도 오래 거주할 수 있는 공간으로 발전시키는 데에 있어 공신력을 인정받고 있다. 여기에는 외적으로 보이는 미관 외에도 각 시설·설비의 점검과 개·보수 등에도 철저했기에 가능했다.
이에 장 소장을 만나 아파트 장수명화, 주거환경 개선을 위한 노력 등 그간 아파트를 어떻게 변화시켜 왔는지 들어 봤다.

◑ 현 근무단지 부임 후 장기수선체계를 새롭게 수립했는데.
지난 2003년 말 현 단지에 부임했을 당시 장기수선계획과 장기수선충당금은 방치상태였다. 입주시기에 수립된 장기수선계획이 당시까지도 전혀 수정되지 않았고, 장충금 또한 각종 부품과 설비를 개선하는 데에 크게 부족했다. 한마디로 허수아비와 같았던 수선계획과 충당금은 아파트를 관리하는 데에 장애물이었다.
그래서 장기수선계획을 새롭게 수립하고 장기수선충당금을 약 62% 인상했다. 이는 부임과 동시에 세운 ‘살기좋은 아파트 만들기를 위한 3개년 종합계획’과도 맞물린다.

◑ 장기수선계획 수립과정은 어떠했는지.
사업성에 초점을 맞추고 아파트를 건축한 사업주체의 서류는 단순히 참고용일 뿐이다. 하자보수 의무기간이 지났다 하더라도 아파트를 관리하는 책임자라면 적어도 단지 곳곳을 살펴보고 분석·판단해야 할 것이다.
장기수선계획을 수립할 당시 비효율적인 관리업무가 지속됐던 점을 감안, 각동 건물과 시설물, 부품을 모두 살펴본 뒤 설계도서와 비교했다.
이후 시급히 개·보수해야 할 시설·부품이 무엇인지, 각 시설물의 교체시기는 언제인지, 수량은 얼마나 되는지, 단가는 어떠한지 모두 정확하게 기록했다.
이 과정을 모두 수행하는 데에 한 달 가량의 시간이 소요됐다. 사실상 장기수선계획을 새로 수립한 것과 마찬가지다.
형식적이었던 기존의 데이터를 과감히 배제하고 새롭게 산출한 데이터와 자료를 중심으로 짠 장기수선계획은 지금까지 관리업무의 근간이 되고 있으며, 앞으로도 그러할 것이다.

◑ 입주민들의 동의를 구해 장충금을 대폭 인상했는데.
필요한 재원을 확보하기 위해서는 당시 장충금을 대폭 인상할 필요가 있었다.
매년 물가상승 예상수치를 5%로 설정한 결과 평당 222원에서 350원으로 인상해야 한다는 계산 결과도 나왔다.
이에 따라 그동안 데이터를 산출해 수립한 장기수선계획과 장기수선충당금 인상안을 대표회의에 보고했다. 시설물 노후화가 상당부분 진행되고 있음을 인지하고 있었고, 이에 따른 충당금 인상 필요성을 잘 알고 있던 대표회의가 인상안에 동의했다.
하지만 입주민들을 설득하는 과정이 만만치 않았다. 당시 경제상황도 그다지 좋지 않았던 터라 장충금을 왜 인상해야 하는지부터 설득해야 했다.
우선 이를 위해 주변 아파트의 장충금을 입주민들에게 알렸다. 최근 입주한 아파트부터 입주연차가 꽤 지난 아파트까지 여러 아파트의 장충금을 접한 입주민들은 그 결과 현재 장충금이 비현실적이라는 점을 인지하게 됐다.
이후 대표회의와 관리소의 주민설명회를 통해 앞으로 아파트에 필요한 각종 개·보수공사에 대해 알게 됐으며, 그리고 그 공사를 실시할 때마다 입주민들의 일시부담이 크다는 것도 인식하게 됐다.
쉽지만은 않았지만 이러한 과정을 통해 장기수선충당금을 대폭 인상시킬 수 있었다. 인상시기는 난방비나 전기료가 큰 비중을 차지하는 한겨울과 한여름을 피해 3∼5월을 선택했다.

◑ 새로운 장기수선체계를 통해 실시한 주요 사업은.
비효율적이었던 장기수선체계가 비로소 자리를 잡게 되자 할 일이 무척 많아졌다. 당해연도에 실시해야 할 공사에 지금껏 하지 못했던 공사도 포함됐으니 눈코 뜰 새 없이 바쁜 것은 당연했다.
우선 관리비 낭비 요인부터 제거하는 것이 시급했다. 이를 위해 고효율 조명기기와 폐열회수기 설치공사, 보일러 연관 교체공사를 벌였다. 이에 난방비와 전기료를 상당액 절약할 수 있었으며, 해당 시설물의 수명도 반 영구적으로 증가했다.
또한 승강기와 방송기자재, 가스입상관, 정수위 밸브, 정화조·옥상 배기팬, 외부 가로등 등을 모두 교체했고 옥상 방수공사도 더불어 실시했다.
최근에는 변압기 증설작업과 경계석 보도블럭 보수, 하수도 청소작업도 장기수선계획에 따라 일사천리로 진행됐다.

◑ 각종 공사에 대한 입주민들의 반응은.
장충금이 크게 인상되면서 난처해하던 입주민들이 많았지만 점점 달라지고 있는 주거환경에 만족해하고 있다.
장기수선체계를 바로 잡고 시설물 개·보수공사를 벌이면서 폐자재 등을 적극 활용해 팔각정, 어린이놀이터, 경로당 등 부대복리시설도 대폭 개선했다.
그 결과 동작구가 실시한 아파트 관리평가에서 최우수상을 수상하는 등 입주민들의 주거만족도가 크게 향상됐다는 평가를 얻게 됐다.

◑ 관리직원들의 공도 컸을 텐데.
관리직원들에게 정신적 재무장을 늘 요구했지만, 격무에 시달리고 있는 관리직원들의 사기를 진작시키기 위해서도 노력했다.
이중 대표적인 것이 연말에 실시되는 모범직원 포상제도다. 대표회의의 적극적인 협조로 시행되고 있는 포상식에는 부녀회의 정성어린 음식도 마련된다. 또한 대표회의로부터 비용을 지원받아 2개 조로 나누어 등산대회와 단체회식을 정기적으로 실시하고 있다.
입주민들의 관심과 배려에 감복한 관리직원들은 매년 큰 업무 성과를 내고 있으며, 대민서비스도 크게 개선되는 등 ‘win-win' 효과가 나타나고 있다.

◑ 단지 내 야생화밭 조성 등의 계획을 추진하고 있는데.
앞으로 ‘자연과 함께 하는 환경친화적인 아파트’를 모토로 다양한 조경시설을 조성할 생각이다.
우선 단지 내 어린이놀이터 인근 공터에 야생화밭을 조성, 입주민들에게 휴식과 자연교육의 기회를 제공할 계획이다. 또한 매년 실시하고 있는 ‘베란다 화분내놓기 운동’이 더욱 활발해질 수 있도록 적극 홍보에 나설 것이다.
아름답고 화사한 조경시설은 아파트 미관을 크게 향상시킬뿐만 아니라 입주민들을 아파트 관리·운영에 참여시킬 수 있는 좋은 수단이다. 이를 위해 꾸준히 노력하겠다.