남성우
의정부 호원 신도4차
관리소장

아파트 장수명화 운동이 확산되면서 이제는 장기수선계획 프로그램의 사용도 보편화되고 있다. 그만큼 장기수선계획의 수립과 시행의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는 관리업무의 1순위라고 할 수 있다.
의정부 호원신도4차아파트 남성우 관리소장은 건물의 수명이 다할 때까지 단지에 투입될 전체 비용을 추산하고 있을 정도로 주도면밀한 계획관리를 펼치고 있다.
남 소장은 “아파트 장수명화를 견인하는데 필요한 것은 철저한 계획관리”라고 역설하면서 “장기수선계획부터 연간 및 중·단기 계획까지 철저한 계획을 세우는 것이 관리업무의 기본”이라고 말했다.
또 “관리소장이라면 무엇보다 장기수선계획을 현실성 있고 객관적으로 타당하게 만들 줄 아는 노하우가 있어야 한다.”며 “따라서 잦은 이직은 바람직하지 않다.”고 강조했다.
현실성 있는 장기수선계획이란 무엇인가.
장기수선계획과 실행 사이의 괴리가 없어야 한다는 것이다.
법적으로 3년마다 장기수선계획을 조정할 수 있게 돼 있으나 매우 형식적으로 진행되는 경우가 많다. 아파트가 확보하고 있는 장기수선충당금은 적은데 시행해야 할 공사가 많다면 장기수선계획이 잘못 수립된 경우라 할 수 있다. 노후한 아파트의 상당수가 이런 경우에 해당한다.

⊙ 장기수선계획과 실행 사이에 이같은 괴리가 생기는 이유는.
단지의 특성을 면밀히 검토해 계획을 수립하지 못했기 때문이다.
장기수선계획을 수립해야 하는 관리소장은 최소 2∼3년 이상 장기 근무하는 것이 바람직하다. 누가 봐도 타당한 계획을 수립해 후임자가 장기수선계획을 수정, 보완할 수 있도록 해야 한다.
실제로 관리소장들이 관리업무 가운데 가장 어려움을 느끼고 있는 부분도 바로 이것이다.
관리소장은 건물의 수명과 물가상승률, 시설물별 특성 등을 고려해 장기수선계획을 수립하고, 수선충당금으로 시행하는 소규모 공사나 설비교체, 수리 등은 별도의 중·단기계획을 수립해 충당금 적립금액을 산출해야 한다.
무엇보다 장기 및 중·단기 수선을 위한 충당금 확보 방안을 다각도로 고려해 입주민들에게 적정 금액을 부과할 수 있도록 철저한 분석을 해야 한다.

⊙ 호원신도4차의 장충금 적립 사례를 소개한다면.
신도4차(3개동 239세대, 96년 입주)는 아파트의 수명을 30년이라고 가정했을 때 오는 2026년까지 약 14억원이 소요될 것으로 추산하고 있다.
이는 그동안의 부과적립금과 이자, 관리외 수익금의 전환, 부녀회 기금 전환, 주차충당금 전환 등 철저한 금액을 바탕으로 산출한 것이다.
신도4차아파트는 장기수선충당금을 확보하기 위해 그동안 관리외수익(이익잉여금)의 50% 이상을 장기수선충당금으로 전입하고, 주차충당금과 부녀회 기금의 일부를 장기수선충당금으로 전환, 적립해 왔다.
따라서 입주 9년차임에도 불구하고, 현재 평당 부과금액이 233원이다. 아직까지 1원도 집행하지 않고 적립하고 있어 충분한 비용이 확보된 상태라고 볼 수 있다.
또 각종 정기검사비나 펌프류 교체, CCTV 교체 등은 3년 내지 5년 단위로 중·단기 유지보수계획을 별도로 수립해 적기에 유지보수하고, 매월 일정 금액을 세대에 부과함으로써 추후 장기수선을 위한 목돈 마련에 지장이 없도록 하고 있다.

⊙ 올해 중점적으로 추진할 아파트 관리 계획은.
가용 예산과 연간 중점관리계획을 비교, 분석해 상반기에 조경을 보완하고, 9년차 정밀점검, 승강기 정기검사·수리, 급배수펌프 점검·수리, 세대 수도계량기 교체 등을 실시했다. 하반기에는 자전거 보관대 추가 설치, 소방설비 정밀점검 등을 실시할 예정이다.
지난해 의정부시의 최우수 단지로 선정된 경력을 발판으로 경기도의 우수단지 평가사업에도 참여하기로 했다.

⊙ 현재 광인산업(주)에서 관리 단지를 대상으로 시행하는 ‘봄맞이 환경정비 대회’의 평가자로 활약하고 있는데 계획관리 외에 관리소장들에게 추가적으로 당부하고 싶은 사항은.
자칫 소홀해지기 쉬운 분기별 안전진단과 해빙기, 우기, 월동기 안전점검 등을 꼼꼼히 할 것을 당부하고 싶다. 철저한 점검이 철저한 계획을 가능하게 한다. 신도4차의 경우는 관리소장과 기전주임, 관리팀장 2인이 매 점검을 시행해 동대표 총무이사와 대표회장, 감사의 결재를 받고 있다.
입주민이 관리상태를 피부로 느낄 수 있는 환경관리도 중요하다. 단지 내 취약지도 깨끗이 정돈하고, 수목 식재 및 전지, 꽃길 조성, 나무 이름표 부착 등 철저한 조경관리를 펼치면 입주민들의 호응을 얻을 수 있다.
입주민과 관리주체간에 신뢰는 하루아침에 만들어지는 것이 아니다. 계획적인 업무추진에 이은 공개행정을 통해 입주민의 신뢰를 쌓아 나가길 바란다.