▶ 체납관리비
체납관리비 문제는 아파트에서 자주 발생하는 고질적인 분쟁중의 하나라고 해도 과언이 아니다.
관리비 체납문제는 전체 세대가 선의의 피해를 입을 수 있으며, 관리책임자는 관리비 징수가 관리업무의 중요한 부분을 차지하므로 적극적인 대응이 필요하다.
이에 따라 아파트 관리책임자들은 평상시 게시판 등을 통해 관리비 납부를 적극 홍보하고, 2개월 이상 체납세대의 경우에는 특별관리에 들어가 입주민과의 꾸준한 대화와 함께 내용증명 발송 등 관리비 납부를 독촉해 3개월 이상의 체납세대가 발생하지 않도록 철저히 해야 한다.
관리주체의 이러한 적극적인 노력에도 불구하고 3개월 이상의 체납세대가 나올 경우 본안 소송에 비해 비용과 시간을 절약할 수 있는 지급명령제도(민사독촉절차)를 활용하는 것이 효과적이다.
이외에 체납세대에 대해 단전·단수조치를 취하는 문제와 관련해서는 기본권 침해 우려가 있으므로 신중을 기해야 한다.

▶ 노무관리
아파트에서 자주 발생되는 징계 및 해고 등 노무 관련 분쟁을 예방하기 위해서는 우선 사용자와 직원간에 평상시 대화를 많이 하는 등 징계나 해고 예방을 위한 노력이 요구된다.
이러한 노력에도 사용자가 직원들을 부득이하게 징계 또는 해고할 경우 취업규칙 등 관련 규정을 세밀히 검토해 해당 여부를 판단해야 할 뿐만 아니라 관련 규정의 절차를 반드시 준수해야 한다.
이와 함께 관리직원에 대한 보호조치 등 법·제도적 문제의 보완도 서둘러야 한다.
아울러 관리직원의 해고와 임금의 삭감·동결을 통해 관리비를 절감하려는 일부 입주자대표회의 등 입주민들의 의식도 개선돼야 한다.

▶ 아파트 하자
그동안 정부의 공급위주 주택정책과 건설업계의 구조적인 문제 등으로 인해 발생한 아파트 하자를 예방하기 위해서는 아파트에서 지속적인 하자보수 요구와 함께 철저한 사전준비가 필요하다.
아파트에서는 하자 발생 여부를 철저하게 확인하고, 사업주체나 보증기관 등에 보수를 지속적으로 요구해야 하며, 만일 사업주체 등이 이를 미루거나 거부해 해결되지 않는다면 소송을 제기할 수밖에 없다.
따라서 아파트 관리소와 대표회의는 하자 발생을 입증하는 자료나 근거를 최대한 많이 확보하고, 전문가의 기술적인 지원을 받는 등 하자소송에서 유리한 결과를 얻기 위한 철저한 사전준비가 요구된다.
특히 대표회의에서 하자합의나 종결시 투명하고 신중하게 결정하는 것도 무엇보다 중요하다.
아울러 애매모호한 하자 관련 법령이나 제도가 오히려 분쟁을 키우고 있어 이에 대한 개선이 시급하다는 지적도 있다.

▶ 명예훼손
최근 들어 아파트에 거주하는 입주민들이 증가하고, 아파트 관리에 대한 입주민들의 관심이 높아지면서 명예훼손도 아파트에서 자주 발생하는 분쟁중의 하나로 꼽힌다. 명예훼손 관련 분쟁은 관리비나 각종 공사·용역계약 등 아파트 관리와 관련된 의혹에서 출발하는 경우가 많다.
따라서 아파트 대표회의나 관리소는 각종 의혹이 발생하지 않도록 관련 법령이나 관리규약 등 규정에 따라 투명하고 공개적으로 관리업무를 처리하고, 입주민들의 의견을 최대한 반영하며, 참여를 높여 분쟁을 막아야 한다.
아울러 입주민들도 관리와 관련해 어떤 의혹이 있을 때 관리소나 대표회의에 합리적인 절차를 통해 이의를 제기하거나 시정을 요구해야 하며, 확인되지 않은 내용을 사실인 것처럼 유포하는 등의 행동은 지양해야 한다.
관련 전문가들은 “아파트에서 분쟁이 있을 경우 감정적인 대처를 자제하고, 서로 대화와 타협을 통해 합리적으로 해결하려는 노력이 중요하다.”고 조언했다.

▶ 입주자대표회의
동별 대표자로 구성돼 관리에 관한 사항 등을 결정하는 단지 내 의사결정기구인 입주자대표회의 관련 분쟁을 예방하기 위해서는 아파트에서 관련 법령이나 관리규약 등을 준수해야 한다.
아파트에서는 관계 법령과 관리규약 등에 규정된 동대표 선출, 입주자대표회의 개최시 회의소집 절차를 비롯한 대표회의 의결사항과 방법, 동대표나 대표회의의 불신임 절차 등에 관한 사항을 항상 숙지하고 이에 따라야 한다.
특히 입주민들이 합의해 관리규약을 합리적으로 만들고, 동대표들은 대표회의를 민주적이고 합리적으로 운영하는 것이 무엇보다 중요하다.
이러한 법령이나 관리규약을 아파트에서 준수하며 합리적으로 운영하려 해도 법령이나 관리규약이 모호하거나 세부적인 사항이 명시돼 있지 않아 이에 대한 해석을 놓고 분쟁이 발생하는 경우도 많다. 이에 건교부에서는 민원이나 질의가 많은 사항을 법령의 제·개정시 반영하고, 지자체에서도 관리규약준칙의 제정시 이러한 사항이 포함되도록 해야 한다.

▶ 위탁관리
위탁관리 관련 분쟁을 방지하기 위해 먼저 아파트에서는 관리업체간에 상호 신뢰를 바탕으로 위탁관리계약을 체결해 합리적으로 운영하는 것이 바람직하다.
대표회의와 관리업체는 관리계약 체결시 업무범위를 명확히 구분해 상호 견제와 균형이 이뤄지도록 하고, 업무와 책임 범위 등에 대해 계약서에 세부적인 사항까지 포함해 분쟁이 생길 소지를 최소화해야 한다.
또한 관리업체도 관리소장과 협력해 합리적인 관리업무가 이뤄지도록 노력하는 등 적극적인 자세가 필요하다.
그러나 위탁관리제도의 근본적인 문제를 해결을 하지 않고서는 분쟁을 풀기가 쉽지 않다는 의견도 꾸준히 제기되고 있다.

▶ 단지 내 각종 사고
아파트 단지 내 도난사고를 비롯해 승강기 사고, 화재 발생, 안전사고 등 각종 사고가 잇따라 이에 대한 책임과 배상을 놓고 분쟁이 자주 발생한다.
이러한 단지 내 각종 사고를 방지하기 위해 관리주체는 시설물 안전관리계획에 따른 철저한 점검이 요구된다. 직원들은 시설물에 대한 위험이나 이상 유무 등을 꼼꼼히 체크하는 등 순찰 및 점검을 강화하고, 일지 등에 반드시 기록해야 한다.
관리소는 이러한 점검을 통해 문제를 파악, 대표회의에 의뢰해 미비한 시설물을 보강할 수 있도록 조치해야 한다. 이같은 안전점검이 실효성을 거두기 위해 관리책임자와 관리업체는 평소 직원들을 대상으로 안전관리 교육 등을 지속적으로 실시해야 한다.
또한 관리소와 대표회의는 입주민들을 대상으로 사고가 발생하지 않도록 경각심 차원에서 홍보활동을 강화하는 것도 잊지 말아야 한다.

▶ 고용촉진장려금
최근 일부 아파트에서 대표회의와 관리업체간에 겪고 있는 고령자 고용촉진장려금의 분쟁은 우선 대법원에서 엇갈리고 있는 판결이 일치돼 이를 둘러싼 분쟁과 관리업무 혼란을 최대한 막아야 한다.
아파트에서는 위탁관리계약 체결시 장려금의 귀속주체나 운영방식 등을 합의하고, 이를 계약서에 명시하는 것이 바람직하다.

▶ 합리적인 관리운영 필수
아파트에서 발생하는 위와 같은 각종 분쟁을 예방하기 위해서는 근본적으로 입주민들간의 합의를 통해 합리적인 관리규약 등 규정을 마련하는 것이 중요하다.
대표회의와 관리소에서는 이렇게 마련된 관리규약과 각종 법령을 준수하며, 투명하고 합리적으로 운영해야 한다. 그 과정에서 입주민들의 의사를 최대한 반영하고, 입주민 참여의 폭을 넓혀야 한다.
특히 분쟁 발생시 감정적인 대처보다는 대화를 통해 적정한 타협점을 찾아 최대한 빨리 수습하도록 노력해야 한다.
관련 전문가들은 “아파트에서 발생하는 분쟁은 관리주체와 입주민들이 각종 법령이나 규정 등 원칙을 중요하게 생각하지 않는 인식과 함께 관리운영의 미숙함을 원인으로 꼽을 수 있다.”며 “아파트에서 법령이나 규정 등 원칙을 준수하고, 규정 등이 모호한 경우 입주민간에 충분한 논의와 합의를 통해 해결점을 찾는 등 투명하고 합리적인 관리운영을 한다면 분쟁은 충분히 막을 수 있다.”고 강조하고 있다.