1. 하자 발췌 준비물
● 사업계획승인권자에게 제출된 설계도서
● 공사중 설계를 변경하였다면 변경된 설계도서
● 행정기관의 명령이나 지시서
● 하도급 시공도면과 시방서
● 공사기간중의 감리보고서와 감리일지
● 사업주체가 주택분양자를 모집할 당시 홍보물, 게시물, 견본주택의 안내책자와 내부시설물의 사양
● 건물 및 대지의 등기부 등본

2. 하자 발췌 요령
● 세대 하자에서 공동시설물 하자로
● 잘 보이는 곳에서 잘 보이지 않는 곳으로
● 유효기간이 짧은 것에서 유효기간이 긴 시설물로
● 소수 입주자들보다는 다수 입주자들의 참여로
● 전체보다는 설비별, 기능별로 분류하고 세분해 집중적으로
● 하자조사는 입주 개시 후 6개월~1년이 지난 후 집중적으로 조사

아파트 하자는 입주민들의 생명과 재산을 위협하는 중대한 사안으로 관리주체의 적극적인 대처가 필요하다.
하지만 아파트에서 근무하는 상당수 관리주체가 건설분야에 대한 비전문성으로 인해 많은 어려움을 겪고 있는 게 현실이며, 이로 인해 하자 종료시점에 이르러 입주민·관리주체·건설사 및 보증회사간에 분쟁이 끊임없이 일어나고 있는 실정이다.
경기도 광주시 파라다이스1단지에서 근무하고 있는 곽노현 관리소장(주관협 경기도회 운영위원)은 건설분야에서 23년간 근무한 경험을 바탕으로 아파트 하자문제의 처리에 있어 현재 근무하고 있는 단지는 물론 지역 내에서도 없어서는 안될 ‘정보뱅크’ 역할을 톡톡히 해 내고 있다.
곽노현 소장은 하자문제에서 무엇보다 중요한 것은 ‘입주민과의 신뢰구축’이라고 강조하고 있다. 또한 이를 토대로 관리주체는 전문성을 통해 철저하게 하자검증을 실시, 입주민들의 안전을 확보해야 한다고 밝히고 있다.

▶ 아파트 하자 문제 처리에 있어 장점을 갖고 있다는 평가가 있는데.
지난 76년부터 99년까지 23년간 건설회사의 안전관리 부서에서 근무한 것이 큰 도움이 된 것 같다.
서울지역의 구로동, 광장동, 쌍문동, 중계1동, 옥수동 등 다수의 아파트 건설현장에서 안전관리 분야의 기술을 축적했으며, 이를 토대로 아파트 하자 처리에 자신감을 갖고 대처할 수 있게 됐다.
개인적으로 우리 나라의 아파트 정책은 개발위주에서 관리위주로 변화하고 있다고 생각한다. 현재 아파트에서 근무하고 있는 주택관리사(보)들도 책임감을 갖고 공동주택의 하자문제 처리 및 기능향상을 위해 적극적으로 대처해야 할 것이다.

▶ 아파트 하자문제를 합리적으로 처리하기 위해 우선적으로 무엇이 필요한지.
무엇보다 중요한 것은 관리주체와 입주민들간의 신뢰구축이다. 이러한 전제조건이 이뤄지지 않는다면 합리적인 하자처리는 기대하기 힘들다.
현재 근무하고 있는 파라다이스1단지(3개동 2백61세대)에서도 입주자대표회의(회장 류재신)와 부녀회(회장 김명숙)의 적극적인 협조를 통해 세대 내 전유부분의 하자유형을 무리없이 발췌할 수 있었으며, 입주민들 중 건설관련 분야 전문가들로 구성된 ‘하자기술위원회’가 있어 단지 내 하자조사 및 건설사와의 협상 등을 충실하게 진행할 수 있었다.

▶ 단지 내 하자 발췌를 위해서는 어떤한 점에 유의해야 하는지.
우선 단지 내 하자를 발췌하기 위한 기초적인 자료들로 사업계획승인권자에게 제출된 설계도서(설계도, 시방서, 구조계산서 등)를 비롯해 행정기관의 명령이나 지시서, 공사기간중의 감리보고서와 감리일지, 사업주체가 주택분양자를 모집할 당시 홍보한 광고물과 견본주택의 안내책자 등이 필요하다.
이를 토대로 △세대하자에서 공동시설물 하자로 △잘 보이는 곳에서 잘 보이지 않는 곳으로 △소수 입주자들보다는 다수 입주자들의 참여로 단지 내 하자를 수집하는 것이 바람직하다. 또한 입주 개시 후 6개월에서 1년이 지난 후에 집중적으로 하자를 조사하는 것이 좋으며, 시설물이나 설비들의 시공하자는 사용을 반복해야 쉽게 나타나므로 입주 초기에 전 세대를 단전한 후 비상발전기의 실제 용량을 체크하는 등 각종 설비의 기능에 대한 세심한 점검이 필요하다.

▶ 대부분의 관리주체와 입주민들은 건설분야의 비전문가로서 눈에 보이지 않는 세부적인 하자를 발견하기가 쉽지 않은데.
아파트 입주민 중 건설관련 분야의 전문가들로 5명 전후의 하자기술위원회(하자조사팀)를 구성해 하자의 수집, 입주민 홍보, 건설사와의 협상 등을 진행토록 한다면 업무의 효율을 높일 수 있다.
입주민들이 참여하는 위원회의 구성이 용이치 않을 경우에는 하자전문기관에 직접 의뢰해 전문성과 투명성을 높이는 것도 좋은 방법일 수 있다.
이를 통해 녹지대(설계도와 차이있는 부분은 땅을 30cm 깊이로 파서 토질 보강 및 건축폐기물 등 제거), 콘크리트 균열(장기간 균열 진행시 전문가의 도움으로 하자조사) 등의 하자를 신속하게 처리해야 할 것이다.
아파트 하자보수의 시효와 관련해 분쟁이 많은데.
집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에서는 ‘민법 제667조 및 제671조의 규정을 준용한다.’고 돼 있다. 민법 제671조에는 ‘수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.’고 명시하고 있다.
관리주체는 이와 같은 건축 관련 법령들을 충분히 숙지해 건설사의 하자보수 처리 지연에 대해 적극 대응해야 할 것이다.

▶ 아파트 하자보수 종결 처리 및 향후 단지 내 시설물의 유지관리는.
단지 내 시설물이나 설비별로 책임하자 보수기간의 종료일을 정해야 한다. 또한 하자보수의 종료는 입주자 개개인의 동의를 받아 일괄 처리하는 것이 가장 이상적인 방법이며, 하자보수에 대한 모든 요구는 내용증명으로 발송해 꼭 문서로 받아 둬야 한다.
이와 함께 관리주체는 장기수선계획을 철저히 세워 향후 아파트 내 시설물의 체계적인 유지관리에 앞장서야 할 것이다.
이를 위해서는 대한주택관리사협회 및 지부 등을 중심으로 정보교류가 활발히 이뤄져야 할 것이며, 관리소장 개인으로서도 성실하게 자기개발을 수행해야 할 것이다.