神奈川縣 橫浜市에 있는 아파트를 구입한 한 구분소유자는 1990년, 거실에 에어컨을 설치하기 위해 외벽에 직경 6.5cm 정도의 구멍을 뚫었다. 식당방에는 에어컨 설치용 구멍이 뚫어져 있었지만 거실에는 없었기 때문이다.
이 구분소유자는 당초 기존의 구멍을 사용해서 배관하려고 했지만 에어컨의 배수관으로 나오는 물방울 등의 피해 때문에 새로 구멍을 뚫는 것을 검토했다. 설립총회 3개월 후에 열린 임시총회에 참석, "에어컨 배수관의 물방울 때문에 문제가 있으므로 새로 구멍을 뚫어야겠다."고 발언했지만 관리조합측의 대응은 없었다.
그 후 구분소유자가 관리조합의 승인을 얻지 않고 벽에 구멍을 뚫자 관리조합이 제재를 가하기 시작했다. 관리조합은 구분소유자에게 구멍을 막고 벽을 원상복구할 것을 권고했지만 받아들여지지 않았기 때문에 1992년 3월 橫浜地裁에 외벽 관통의 원상복구 및 손해배상청구 소송을 했다.

1심 판결은 1996년 11월에 내려졌다.

재판부는 구분소유자에 대해 "판결을 확정한 날로부터 1년 이내에 총회에서 승인을 얻지 않을 때는 구멍을 막고 원상복구하라."고 명령했다. 실질적으로는 관리조합측의 승소이지만 구분소유자도 배려한 내용이었다.
왜 "즉시 원상복구하라."는 판결이 내려지지 않았는가? 그 대답은 계쟁(係爭)중 관리조합 이사회가 취한 행동 속에 숨어 있다.
관리조합 이사회는 판결 1년 전인 1995년 12월 6일 한 세대의 베란다로부터 외벽에 걸쳐 직경 6.5cm, 길이 21cm의 구멍을 뚫는 공사를 실시했다. 이 세대는 베란다에 빗물이 고이고 비가 집중적으로 내리면 방이 침수할 우려가 있었으므로 배수구를 만들기 위해 긴급공사를 실시했다.
하지만 그 공사는 이사회의 '긴급판단'으로 승인되어 총회의 결의를 거치지 않았다. 이사회의 승인시에도 계쟁중의 사례처럼 아파트의 구조나 보존 등에 미칠 영향은 검토되지 않았다.
이러한 사실을 안 피고인 구분소유자는 관리조합에 항의했다. 이사회는 관리회사의 비용부담으로 구멍을 막고 다음해의 총회에서 배수를 위해 구멍을 뚫을 수 있는 승인을 얻었다. 결국 총회 2개월 후에 구멍 뚫기 공사를 재차 실시했다. 그리고 피고에 대해서도 이런 절차에 의한 총회의 승인을 얻도록 요구했다.
관리조합에서 취한 이러한 행동은 재판의 향방을 크게 좌우했다.
橫浜地裁는 "피고가 뚫은 구멍보다도 관리조합이 뚫은 구멍이 아파트에 더 큰 영향을 미칠 수 있다고 생각할 여지가 있다."며 "원고는 구멍 뚫기에 대해서 총회의 결의를 얻으려 하지 않았으며 구멍 뚫기가 아파트에 미칠 영향에 대해 전문가의 의견을 듣거나 검토한 흔적을 찾을 수 없다."고 관리조합의 행동에 의문을 나타냈다.
총회의 결의시에도 관리조합이 구체적인 영향을 고려하지 않았던 것과 관련하여 "원고가 진실로 피고가 뚫은 구멍이 아파트의 구조에 악영향을 끼친다고 생각하고 있었는지 매우 의심스럽다."고 판단했다.
또한 관리조합이 복구비용을 관리회사에 부담시킨 사실을 중요하게 보아 "피고에 대해 소송이 심리중인 채 의제 제출 조건으로서 실비에 의한 구멍 막기를 요구한 것은 공정치 못하다."고 지적했다. 구멍을 뚫는 행위에 이른 피고 행동도 고려하여 "관리조합이 즉시 구멍을 막을 것을 청구한 것은 권리의 남용"이라고 밝혔다.
다만 결의를 거치지 않고 구멍을 뚫은 것에 대해서는 "단체의 질서유지 관점에서 그냥 지나칠 수 없다."며 피고에 대해 총회 결의를 얻기 위한 유예기간(1년)을 설정하고 그 기간 내에 총회의 승인을 얻지 못하는 경우에는 원상복구하도록 명령했다.

'공동의 이익'에 대해

조정안적인 판단이 내려진 1심 판결이지만 구멍을 뚫는 것에 대해서는 분명히 '공동의 이익에 반하는 행위'로 결론지었다. 판결에서는 "철근을 절단하지는 않았지만 법령상 필요한 콘크리트의 두께가 부족한 상태이기 때문에 어떠한 조치도 취하지 않고 방치하면 벽의 노후화를 재촉하게 되어 다른 벽보다 조기에 보수해야 하는 상황에 이를 가능성이 있다."며 먼저 하드웨어면에서의 영향을 인정, "공동의 이익에 영향을 준다."고 판단했다.
다음으로 총회의 결의에 의한 승인을 얻지 않고 공사를 강행한 점에 대해 "피고가 취한 행동은 그 자체가 구분소유자 공동의 이익에 반하는 것이라고 할 수 있다."고 하여 구분소유자의 행동을 엄격히 비판했다.

高裁에서의 역전

東京高裁의 판결은 지난해 6월 26일에 내려졌다. 결과는 항소인(피고 구분소유자)의 전면 승리였다. 1심이 제시한 '1년 이내의 총회에서의 승인'도 "필요없다."며 관리조합이 취한 행동에 대해서도 "권리의 남용"이라고 인정했다.
재판장은 '1년 이내의 총회에 의한 승인'을 "관리조합에서는 다른 구멍 뚫기 공사를 승인 승인하면서 본건의 구멍 뚫기에 대해서는 승인하지 않는 것이 상당(相當)하다는 사정은 형편에 따라서는 묻지 않을 수 있는 이상 새삼스럽게 총회의 결의를 얻으라고 요구하는 것은 상당하지 않다."고 판단했다.
이번의 재판에서는 '벽에 구멍을 뚫는 행위는 공동의 이익에 반하는 것'이라는 판단을 내렸지만 일관성 없는 관리조합의 행동을 엄하게 충고하는 형태가 되었다.

<일본 맨션관리신문 제384호>
번역 : 최희익 편집부장