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지난해 12월 한 재판소에서 미수관리비 등에 대한 판결이 내려졌다.
판결은 "피고는 원고에 대해 일금 22만1천1백93엔 및 내입금(內入金) 16만3천2백95엔에 대해 1997년 4월 1일부터 지불을 완료할 때까지 일변(一邊) 5전 비율에 의한 금원을 지불하라."는 것이었다.
이 판결은 아파트 관리조합이 경매물건을 낙찰받은 소유자에 대해 전(前) 구분소유자가 체납한 관리비를 청구한 것인데 지불을 거부했기 때문에 그 소유자를 상대로 소송을 제기한 것이었다.
"처음부터 이길 줄 알았기 때문에 변호사도 선임하지 않았다."라고 관리조합 이사장은 말한다.
사건의 발단은 1995년 10월 이 재판의 피고인 A씨가 경매물건을 낙찰받은 것으로부터 비롯되었다. A씨는 낙찰받기 전 관리비 등의 체납 유무에 대해 조사했지만 재판소의 경매물건 난에는 관리비의 체납이 없었다. 체납이 발생한 것은 경매에 들어간 시점부터 A씨가 낙찰받을 때까지의 기간이다. A씨는 관리비의 체납 사실을 모르고 구입한 것이다.
"A씨에게 미수관리비를 받기 위해 여러 차례 이야기했지만 아무리 설명해도 납득하지 않았습니다. 소액의 체납이지만 회수할 수 있는 시점에서 회수하지 않으면 미수금은 점점 더 늘어나기 때문에 지불명령을 신청했습니다."라고 이사장은 말한다. 그 후 A씨는 이의신청을 해 조정형태로 6개월 동안 의논하였지만 납득하지 않아 결국 법정에서 매듭지었다.
화해로 해결하면 지연배상금은 면제해도 된다고 생각했지만 다른 체납자에게 영향이 미칠 것 같아 판결까지 진행하였다. 이 아파트에는 현재 5세대의 장기 체납자가 있다.

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埼玉縣에 있는 한 아파트 관리조합에서는 체납자로부터 각서를 통해 관리비 지불 약속을 받았지만 지불하지 않자 소송을 제기했다.
관리비 체납자 B씨는 관리조합과 '관리비 체납분을 지불한다.'는 각서를 작성했지만 지불하지 않았다. 그리고 또다시 각서를 쓰고 지불하지 않는 행위를 계속 반복하는 방법으로 관리조합의 독촉을 교묘히 피해갔다. 결국 참다 못한 관리조합은 지불명령을 신청했다. B씨의 이의는 없었다. 화해조정으로 각서를 썼지만 관리비를 또 지불하지 않았다. 그동안 B씨가 체납한 관리비 액수는 1백만엔을 넘었다. 결국 관리조합에서는 재판소에 제소했다. B씨는 이의를 제기하지 않고 화해, 재판관의 입회하에 관리비를 지불한다는 각서를 썼지만 다음달에 지불한 것은 1개월분의 관리비 뿐이었다.
"총회를 개최해 위협하는 의미를 내포하여 '관리비 체납자는 게시판에 성명을 공고한다.'는 결의를 하였지만 별다른 효과가 없었습니다. 2년이 지나도록 상황은 변하지 않고 미수금은 늘어만 갔기 때문에 재차 성명을 공표한다는 압력을 가해 드디어 체납분과 매월의 관리비를 받아내고 있습니다."라고 관리조합 이사장은 말한다. 그리고 "관리비 등은 아파트의 세금입니다. 지불해야 할 의무가 있음에도 지불하지 않는 소유자에게는 빠른 단계에서 대책을 강구해야 합니다. 물론 법적 조치도 취해야 합니다."라고 덧붙인다.

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東京都에 있는 소규모의 한 아파트는 현재 관리비 체납건이 4건인데 체납금액이 6백만엔을 넘는다. 4건 가운데 2건이 경매에 걸려 있고 1건은 파산 상태이다. 그리고 나머지 1건에 대해서만 관리회사가 세대를 방문해 관리비를 받아내고 있다.
지난해 이 아파트를 구입한 C씨는 "총회 참석자들은 관리회사의 수지보고(收支報告)를 그냥 듣고만 있을 뿐 질문조차 하지 않았습니다. 문득 미수금의 항목을 보니까 6백만엔이나 되었습니다. '관리조합이나 관리회사는 무엇을 하고 있는가' 라는 생각이 들었습니다."라고 말한다.

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버블 현상일 때 아파트를 구입한 것은 좋은데 버블 붕괴 후 현재 불황이 계속되는 사회상황 때문에 생활이 어려워져 관리비뿐만이 아니라 대출금도 갚지 못해 야반도주하는 소유자도 적지 않다.
이러한 예는 실제로 거주하고 있는 소유자보다도 외부에 거주하고 있는 소유자가 압도적으로 많다. 체납액이 증가했기 때문에 연락처도 알 수 없이 행방불명된 경우이다.
그러한 현상 속에서 관리조합이 해야 할 일은 적정한 철차를 밟아 관리비를 열심히 받아내는 것이다. 그렇지 않으면 물건이 경매에 넘어가 낙찰자가 관리비를 납부해 주기를 기다리는 수밖에 없다.
관리비의 체납을 둘러싼 소송에서 관리조합이 패소하는 경우는 있을 수 없다. 적극적으로 문제를 해결하려는 자세가 매우 중요하다.
하지만 소송에 동반되는 변호사 비용이나 관리회사의 원조(특별업무)에 드는 비용을 무시할 수 없을 뿐만 아니라 재판에서 이겨도 회수가 순조로운 것만도 아니다. '미수금 문제'의 어려움이 여기에 있다.
따라서 관리조합에서는 적정한 회수 방법을 평소에 마련해 두어야 하며 관리비의 체납이 발생하지 않도록 미리 강구해야만 한다.

일본 맨션관리신문 제403호
번역 : 최희익 편집부장