서로 '상대방 책임'이라고 하면 미수금은 없어지지 않는다
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東京都내에 있는 한 아파트는 임대율이 80%이고 대부분 사무실로 사용되고 있다.
이 아파트는 올 1월말 현재 관리비 등의 미수금이 약 5천만엔이며 그 가운데 약 2천5백만엔분이 경매 또는 자기파산 물건이다. 현재 배당요구를 하고 있지만 경매에 걸린 물건은 3년 전부터 낙찰되지 않고 있다.
"소유자 중에는 규정액을 1개월에 납부하지 않고 3개월에 한 번씩 일괄 납부하는 경우도 있습니다. 관리비 납부 독촉은 원칙적으로 매월 실시해야 하지만, 3개월이 지나고 나서 전화나 문서를 통해 독촉을하고 있습니다."라고 이 아파트 관리회사 직원은 말한다. 소유자의 '혐오'를 자극해서는 본전도 못 건지기 때문이다. 근실히 독촉을 하고 있기 때문에 최근에 이르러서는 미수금이 조금씩 감소하고 있지만 아직도 1백만엔 이상의 체납이 10건이나 된다.
3년 전까지만 해도 이 아파트는 분양업자가 관리했다. 그러나 수선공사를 한 번도 실시 하지 않는 등 관리는 방임상태였다. 그 이후 현재의 관리회사가 맡게됐는데 그 때 이미 미수금이 5천만엔에 가까웠다.
이처럼 많은 미수금 때문에 적립금이 제대로 적립되지 않아 수선공사가 이루어지지 않고 있다. 급탕 시스템과 급수관은 긴급공사가 필요할 정도이다. 급탕 시스템은 중앙난방장치인 보일러가 노후화하여 사용중지 상태이며, 급수관은 적수가 나오기 시작했기 때문에 갱생이 필요한 상태이다. 결국 이 두 공사는 세대당 55만엔씩 일시 징수하기로 결정, 해결의 실마리를 찾았다. 그러나 자금부족 문제가 해결되지 않아 관리조합과 관리회사는 미수금 회수책으로서 1백만엔 이상 체납한 세대의 공사는 실시하지 않을 것을 검토하고 있다.
이 아파트에서는 관리비를 체납한 세대 가운데 5세대에 대해 내용증명 우편으로 독촉하였는데 '분할 납부' 등의 회답을 한 경우가 2세대였고 나머지 3세대는 아무런 연락이 없었다.
"내용증명을 통해 독촉을 해도 회수할 수 없는 경우에는 지불명령이나 소송 절차를 밟지만 이 아파트는 부재 구분소유자가 대부분이기 때문에 관리조합 활동이 적극성을 띠지 못합니다. 따라서 재판을 진행시키기 보다는 미수금이 더 이상 증가하지 않도록 각 구분소유자에게 관리비 등의 필요성을 납득시키는 것이 더 중요하다고 생각하고 있습니다. 따라서 관리비 체납자에게는 빨리 납부하도록 설득하고 있습니다."라고 관리회사 직원은 말한다.
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관리조합이 관리비의 독촉을 관리회사에 맡겨둔 채 있다가 미수금이 많이 늘어난 것을 뒤늦게 알아채는 경우도 많다.
東京 북구에 있는 한 아파트는 미수금이 6백만엔을 넘었다.
"관리회사는 관리비 미수금에 대한 보고를 매월 실시하지만 보고가 구체적이지 못하고 상당히 애매하다. 6백만엔이나 되기 전에 대책을 강구했어야 했다는 생각으로 현재까지의 독촉 상황을 물어도 '조사해 보겠습니다.'라는 보고가 전부입니다."라고 지난해 이 아파트를 구입해 현재 관리조합 이사장으로 있는 A씨는 말한다. 이 아파트도 A씨가 구입하기 전에는 관리조합 활동이 미미해 이사회조차 열리지 않았다. A씨는 지금까지 관리회사에만 맡겨둔 관리조합의 자세에 대해서도 비판한다.
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관리회사의 미수금 독촉 업무는 위탁계약에 따라 그 범위에 다소 차이가 있지만 전화, 엽서, 서신 등의 독촉장이나 방문에 그치는 관리회사와 내용증명 우편까지 포함한 관리회사가 있다. 각 관리회사 모두 계약서에 명시되어 있는 것은 독촉까지이고 그 이상은 관리조합에 '조언'하는 경우가 많다. 관리조합에 의한 독촉은 지불명령 등의 법적 대응에까지 이르는데 관리조합이 관리회사에 계속 업무를 위탁하는 경우에는 '특별업무'가 되어 그 절차에 필요한 비용은 관리조합이 별도로 부담한다.
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관리조합에 있어서 중요한 것은 관리회사의 업무내용을 재차 파악하는 것이다. 미수금 일람표나 현재까지의 독촉상황을 살피고, 상황에 대한 보고 기간도 '연 1회'가 아니라 '월 1회'로 하는 것이 좋다.
어떻든 '맡겨둔다.'는 자세는 지양해야 한다. 관리비는 '우리들의 돈이다.'라는 의식과 함께 미수금의 독촉은 원래 관리조합의 업무라는 것을 잊어서는 안된다.
또한 관리회사도 남의 일이라는 생각을 버리고 '미수금이 있는 것은 수치'라고 생각하는 것이 중요하다.
관리회사와 관리조합이 서로 '상대방 책임'이라고 한다면 미수금은 영원히 없어지지 않을 것이다.
일본 맨션관리신문 제405호
번역 : 최희익 편집부장