배당요구 외에 上申書도 제출...낙찰업자에게는 의연히 대응

최근 어려운 경제 여건으로 인해 관리비는 물론이고 대출금조차 갚지 못하고 있는 구분소유자에 대해 저당권자가 해당 아파트를 경매로 처분, 채권을 회수하는 경우가 증가하고 있다. 여기에 아파트 관리조합이 참가하여 체납 관리비 등을 회수하는 것도 하나의 방법이다. 경매에 넘어간 아파트의 체납 관리비를 회수하기 위해서는 배당요구를 재판소에 제출하는 것이 좋은데 실제로 회수할 수 있는 확률이 아주 낮다. 비교적 가능성이 높은 것은 경매 아파트를 낙찰받은 낙찰인으로부터 회수하는 것이다. 그러나 이 방법도 상대가 낙찰업자 등의 전문가라면 유연히 회수하기가 어려운 실정이다.

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경매 아파트로부터 관리비 등의 미수금을 회수하기 위해서는 먼저 그 물건이 경매에 걸려 있는지 확실히 파악할 필요가 있다. 보통 당사자나 채권자로부터의 신고가 없으므로 관리조합이 사전에 알기는 어려운 실정이며, 재판소의 집행관이 관리사무소 등에 방문함으로써 비로소 아는 경우가 많다.
경매 개시가 결정되면 재판소의 집행관이 현황조사를 실시함과 함께 평가인이 대상 물건의 부동산 평가를 실시하기 위해 아파트를 방문한다. 그 때 관리비 등의 체납상황 등도 조사하게 된다. 재판소의 집행관이 관리사무소에 들러 관리비 등의 체납상황을 물으면 해당 아파트가 경매에 걸려 있는 사실을 알게 된다.
체납자의 아파트가 경매에 걸려 있는 것이 판명되면 재판소에 배당을 요구한다. 이것은 재판소를 통해서 채권자에게 "경매대금 중에서 일부를 관리조합측에도 배당을 주십시오."라고 요구하는 것이다.
그러나 관리비 등은 일반채권이므로 등기한 담보권이 우선이기 때문에 배당이 돌아오는 확률은 아주 낮다.
하지만 배당요구를 해 두면 관리조합도 채권자의 한 사람이 되어 낙찰인 등에게 경매 정보를 알려 주는 것이기 때문에 적지 않은 이점이 있다.

실제로 배당요구를 하기 위해서는 부동산 등기부를 열람, 경매에 걸려 있는 것을 확인하고 등본을 떼어 볼 필요가 있다. 경매물건으로 되어 있으면 등기부의 '갑(甲)' 란에 표시되어 있기 때문에 신청인, 재판소, 압류일, 경매 결정일 등을 확인할 수 있다.
등기부 등본을 떼어 경매물건을 확인한 뒤에는 재판소에 사건번호와 배당요구기한을 조회한다. 사건번호는 배당요구서에 반드시 등재해야 하는 항목이며 배당요구기한 내에 필요 서류를 갖춰 재판소에 제출, 접수시켜야 한다.
東京地裁에서는 등기부 등본을 떼면 전화로 사건번호와 배당요구기한을 가르쳐 준다.
사건번호를 알고 배당요구기한이 지나지 않은 것을 확인한 뒤에는 실제로 배당을 요구한다. 배당요구는 배당요구서와 첨부서류를 제출하는 것이다.
배당요구서에는 배당을 요구하는 채권의 원인 및 금액, 배당요구의 자격, 배당요구권자의 지위 등을 기재한다.

첨부서류는 ①관리규약 ②관리비 등의 금액이 결정된 때의 총회 의안서.의사록, 도중에 관리비 등의 금액이 변경되었을 경우에는 ③변경을 결정한 총회 의안서.의사록 ④이사장(배당요구자)이 선출된 때의 총회 및 이사회의 의안서.의사록 등이다.
각각의 서류를 정본과 부본 2부 외에 전 채권자 수 만큼 제출한다. 채권자 수는 재판소에 확인하고 비용은 배당요구서 정본에 인지를 첨부하면 된다.
또한 배당요구서 제출에 관계없이 상신서(上申書)도 제출해 두는 것이 좋다. 상신서도 재판소에 제출하지만 법률상의 절차가 아니라 재판소를 통해서 낙찰인에게 관리비 등의 체납 상황을 알리는 것이라고 생각하면 된다. 배당이 관리조합까지 돌아올 확률이 아주 낮기 때문에 낙찰인으로부터 회수하기 위한 하나의 수단이다.
경매 아파트가 낙찰되어 새로운 소유자가 정해지면 낙찰인은 특정 승계인이 되기 때문에 관리조합은 체납 관리비를 낙찰인으로부터 회수하는 것이 가장 좋은 방법이다.
그러나 간단히 회수할 수 없는 경우도 있다. 낙찰인 가운데는 전매를 목적으로 구입하는 업자가 많기 때문에 관리비 등의 체납분을 지불해야 되는 것을 알고 있으면서도 지불하지 않는 경우가 있다.

아파트 문제에 상세한 田康 변호사는 "이러한 낙찰업자의 수법은 두 가지가 있다."고 말한다. 한 가지는 '삭감해 주지 않으면 지불하지 않는다.'는 경우이고, 또 다른 한 가지는 업자측의 고문 변호사 등이 '체납이 발생한 것은 관리조합이 독촉업무를 태만히 했기 때문에 과실 상계(過失相計)'라고 주장하는 경우이다.
두 가지 모두에 대한 대처방법은 "의연한 태도로 전액을 회수하는 것"이라고 吉田 변호사는 말한다. 낙찰업자의 뜻대로 일부밖에 회수하지 못하면 아파트 전체의 질서에 상당한 영향이 미치기 때문이다.
낙찰인이 아파트의 실정을 잘 알지 못해 분쟁이 발생하는 경우도 있다. 실제로 어느 아파트에서는 거주 목적으로 낙찰받은 사람이 체납 관리비 납부에 대한 관리조합의 설득에 응하지 않아 분쟁이 발생, 결국 관리조합이 낙찰인을 상대로 소송을 제기하는 사태로 이어졌다.
다른 채권자가 실시하고 있는 법적 절차에 참가하기도 하고 특정 승계인이 나타나는 것을 기다렸다가 회수한다고 해도 체납 관리비 등을 회수하는 일은 간단하지가 않다. 무엇보다 중요한 것은 각 관리조합에서 체납 관리비 등의 문제를 장기화시키지 않고 사전에 해결하는 것이다.

일본 맨션관리신문 제416호
번역 : 최희익 편집부장

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