임차인의 의무위반 행위, 아파트를 임대한 구분소유자(區分所有者)에게도 책임. 공용부분의 현관문을 배트로 치는 등의 이상 행동을 되풀이한 임차인에 의해 발생한 손해에 대해 아파트 관리조합이 구분소유자에게 배상책임을 요구한 소송의 판결이 최근 東京地裁에서 내려졌다. 재판장은 아파트의 관리규약에 임차인의 '의무위반'에 대한 구분소유자의 책임이 포함되어 있는 점을 중시, 관리조합의 청구를 전면적으로 인정하는 판결을 내렸다.

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아파트 임차인의 행위를 구분소유자가 책임지는 경우가 드물어 임대화가 증가하는 아파트 관리조합에는 좋은 사례가 될 것 같다.
소송을 제기한 당사자는 東京 新宿에 있는 A아파트 관리조합이다. 이 아파트 관리조합 임원들에 따르면 입주 당시부터 아파트를 임차한 한 남자가 수년 전부터 공용부분의 현관문을 배트로 쳐대고 칼을 휘두르는 등 이상한 행동을 했다고 한다. 화재경보기를 장난삼아 울리기 때문에 경보기의 단선공사(斷線工事)도 실시했다.
결국 그 남자는 관리조합 임원들과의 협의 끝에 스스로 퇴거했다. 관리조합은 구분소유자에게 배상하도록 요구했지만 구분소유자가 거부했기 때문에 현관문의 수리비와 단선공사비 등 약 31만엔의 지불을 요구하는 소송을 제기했다.
재판장은 "구분소유자 또는 점유자가 관리조합의 공동의 이익에 반하는 행위나 관리규약을 위반하는 행위를 했을 때 필요한 조치에 따라 생기는 비용은 구분소유자가 부담해야 한다."며 규정된 관리규약을 존중, 약 30만엔의 지불을 명령했다.
소유자는 "책임은 아파트의 임차를 중개한 부동산업자"라고 주장했다.
원고 소송대리인.吉田 변호사 : 소유자는 임차인으로부터 집세 명목으로 돈을 받고 있으므로 당연히 책임을 져야 한다. 소송은 관리에 무책임한 소유자에게 경고한다는 뜻도 포함하여 제기한 것이지만, 결과적으로 관리규약이 효력을 발휘했다. 관리규약으로 어디까지 결정할 수 있는지 그 범위를 제시한 판결이라고 할 수 있다.

'소유자 책임' 明記가 핵심'
'전유부분의 대여'에 엄한 규정

관리규약, 사용세칙 위반은 물론 칼을 휘두르고 전화로 관리직원이나 이사장에게 트집을 잡는 등의 소동을 일으킨 임차인의 행동 책임을 구분소유자가 지도록 할 수 있었던 것은, 관리조합이 관리규약의 '전유부분의 대여' '의무 위반자에 대한 조치' 조항에 독자적인 조문을 첨가했던 점이 크게 작용했다.
재판에서 유효하게 작용한 이 아파트의 관리규약에는 '전유부분의 대여'에 대해 임차인이 관리규약을 위반하거나 관리조합에 손해를 입힌 경우 구분소유자의 손해배상 책임이 포함되어 있다.

이러한 조문이 처음부터 관리규약에 정해진 것이 아니라 아파트의 실정에 맞게 단계적으로 관련 조문을 정비한 것 같다. 조문 작성에 있어서는 변호사의 조언과 함께 사단법인 北海道아파트 관리조합연합회에서 만든 '모델규약'을 참고했다.
관리조합이 '전유부분의 대여'에 엄한 규정을 정한 것은 아파트가 주상복합의 투자형이었다는 점이 크다. 이에 따라 입주자는 임차인이 대부분이다. 집세 수입만을 목적으로 하고 건물의 유지관리나 관리조합의 운영에 무관심한 소유자에게 '자각(自覺)'을 촉구함과 동시에 임차인뿐만 아니라 소유자에게도 책임을 부담시키는 것이 엄한 규정을 정한 목표였다.
하지만 관리조합의 임원에 따르면 이번의 경우는 "극히 이례적이다."라고 한다. 분쟁을 일으킨 임차인은 폭력단 관계자가 아니라 일반인으로서 '이상 행동자'였다.

관리조합의 한 임원은 "부차적으로 일어난 문제는 관리직원 4, 5명이 교체되었고, 칼을 휘둘렀기 때문에 생명의 위협을 느꼈다."라며 "정신적으로 병에 걸려 있었다고 생각되었기 때문에 강제 퇴거 조치는 피했다."고 한다.
결국 그 임차인이 스스로 퇴거한 후 소유자는 내부 수리를 실시, 새로운 임차인을 입주시키는 등 전유부분에 대해서만 신경을 쓰고 공용부분의 손해에 대해서는 관심을 두지 않았기 때문에 소송에 들어갈 수밖에 없었다.

관리조합측을 담당한 吉田 변호사는 "분쟁을 일으킨 임차인은 현재의 사회구조에서 멀어진 사회적 약자이다. 따라서 이러한 사람은 사회에서 보호해야만 한다."라고 말한다. 하지만 집합주택이라는 테두리에서는 다른 소유자의 이익을 지키기 위해서라도 어딘가 경계선을 그어 그 경계를 넘는 경우에는 떠나게 할 수밖에 없다.

이번의 판결은 분양 아파트로 대표되는 구분소유 건물이 상부상조를 필요로 하는 '작은 지역사회'라는 측면을 지닌다는 점을 존중하면서 '소유자 단체'로서의 공동의 이익을 우선시한 판단이었고 할 수 있다.

일본 맨션관리신문 제434호
번역 : 최희익 편집부장