매년 기록적 한파가 계속되고 있는 상황에서 관리업체 특히 관리소장으로서 주의해야 할 사례를 소개한다. (대전지방법원 2011가단37848 판결)집합건물법 제23조의 2에 의하면 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위해 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 한다고 규정돼 있어, 관리업체로서는 관리규약 및 관련 법령에 따라 공동주택의 공용부분의 유지 보수 및 안전관리 의무에 관해 주의의무가 있다. 그러나 ‘선량한 관리자의 주의의무’라는 규정에서 관리업체 스스로 그 의무의 범위, 정도
지난 4월 25일 국회도서관 대강당에서 주택관리사의 날을 기념하며 ‘공동주택 관리제도 토론회’가 개최됐는데 이때 한국주택관리연구원 강은택 박사가 발표한 ‘공동주택 과태료 부과 및 개선방안’을 토대로 오늘의 주제를 얘기해보고자 한다.몇 가지를 인용하면 최근 4년간 전국 의무관리대상 아파트는 약 3.0%, 세대수는 약 3.6% 증가한 것으로 분석하고 있고, 세대수 또한 단지당 평균 593세대에서 605세대로 증가한 것으로 발표했다. 그러나 아이러니하게도 관리 인원은 약 0.05%, 경비원은 약 2.3% 감소한 것으로 조사됐다. 정부와
A는 아파트 관리사무소장으로 근무하고 있다. 그가 근무하는 아파트는 오래된 아파트로 각종 설비가 노후화된 상태다. 특히 화재 경보 오작동이 빈번하게 일어나 입주민들의 민원이 잦았다. A는 그 대책으로 매뉴얼을 수립했는데, 그 내용은 ‘화재 경보가 울리면 R형 수신기의 지구경종(음향), 사이렌, 비상방송 작동 정지 버튼을 순차적으로 누른다. 그런 다음 현장 확인을 해 실제로 화재가 발생한 경우에는 작동 정지를 모두 해제하고 119에 신고한다’다. 경보가 잘못 작동되는 일이 비일비재하자 경보를 일단정지하고 실제로 화재가 났는지를 육안으
“왜 층간소음 때문에 살인사건이 일어나는지 알 것 같아요” 오랫동안 층간소음에 시달린 사람들과 상담을 하다 보면 자주 이런 이야기를 듣는다. 실제 층간소음으로 인한 살인은 해마다 1건 이상(폭행과 살인미수는 제외) 발생하고 있다. 층간소음으로 대한민국을 시끄럽게 했던 사건 하나는 2013년의 서울 면목동 아파트 살인사건이다. 이 사건은 층간소음에 대한 국민과 정부의 인식을 달리하게 만들었고, 층간소음 기준 제정의 계기가 된 사건으로, 필자의 뇌리에 지금도 깊이 자리하고 있다. 면목동의 아파트에 사는 박규만(가명) 씨 부부 집에 결혼
‘2022 노인복지시설현황’에 따르면 노인복지주택은 38개소 7900세대가 운영돼 우리나라 고령 인구 증가 추이 대비 매우 부족한 상황이다. 따라서 우리나라 고령자 주거의 필요성과 개념·역할을 정립하고 고령자 주거 안정을 위한 제도 모색, 이를 통해 주거 이동의 선순환 생태계를 조성할 필요가 있다.노인복지주택 수요 및 공급 현황을 보면, 수요 측면에서 고령 인구는 65세 이상 인구수 815만 2000명(2020년)에서 1724만 5000명(2040년)이다. 65세 이상 가구주의 가구 수는 464만(2020년)에서 1137만 5000
원래 하나의 건물에 대해서는 하나의 소유권만 인정되는 것이 원칙이다. 그러나 하나의 건물을 나눠 여러 명이 소유할 수도 있는데, 그 나눠진 건물부분에 대한 소유권을 구분소유권이라고 하며, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분을 전유부분이라고 한다. 여러 개의 구분소유권이 인정될 수 있는 건물을 집합건물이라고 한다.구분소유권이 인정되기 위해서는 건물부분이 구조적으로 경계벽에 의해서 독립된 공간이 돼야 하며, 그 공간이 경제적으로 독립된 형태로 이용될 수 있어야 한다. 이를 구조상이용상 독립성이라고 한다. 경계벽에 의해서 구조적으로 독립
2010년 7월 구 주택법의 개정을 통해 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 제정됐고 공동주택 관리 실무에서 이 사업자 선정지침이 미치는 영향력은 매우 크다. 사업자 선정지침의 적용과 관련해 지방자치단체의 공동주택관리 담당자들이 흔히 혼란을 겪는 2가지 사항에 대해 법원 판례를 중심으로 설명하기로 한다.1. 사업자 선정지침을 위반하면 해당 입찰은 무효인가?입찰 과정에서 사업자 선정지침 위반을 이유로 입찰 절차가 무효가 된다고 주장하는 경우가 많다. 그러나 지침 위반이 무조건 입찰 무효로 이어지는 것은 아니다. 입주자대표회의나 주택관리
주거기본법 제17조 제1항에 따르면 국토교통부 장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위해 필요한 최소한의 주거수준에 관한 지표로서 최저주거기준을 설정·공고해야 한다고 규정하고 있다. 같은 조에서는 최저주거기준의 내용으로 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조·설비·성능 및 환경요소를 포함하고 있다.국토교통부에서 공고한 최저주거기준의 설정 내용을 보면 주거면적에 대해서 가구 구성 별로 실의 구성, 즉 방의 개수와 총 주거면적에 대한 기준을 구체적으로 제시하고 있고 필수적인 설비로 수도시설, 부엌시설, 화장실 및 목욕 시설
세종시의 한 아파트를 관리하는 A사는 장기수선 대상인 CCTV 설치공사를 진행하면서 관리비를 용도 외 사용해 과태료와 45일의 영업정지처분을 받았다. A사는 영업정지 처분취소 청구 소송을 제기했으나 법원은 이를 기각했다(아파트관리신문 4월 10일자 1면 참조).관리업자들은 A사가 관리비나 장기수선충당금을 횡령하거나 사적인 용도로 사용한 것이 아니라면, 설사 장충금에서 집행해야 할 것을 관리비에서 집행했다고 하더라도 긴급한 CCTV의 보수를 위한 장기수선계획에 없는 수선공사로서 어쩔 수 없이 입주자대표회의 의결을 거쳐 우선 관리비로
얼마 전 충북의 모 아파트 관리사무소에서 입주민이 쏜 가스총에 맞은 관리직원이 2주간 병원 신세를 지게 됐다. 사건의 이유는 간단했다. ‘표정이 예의가 없다, 태도가 맘에 안 든다’ 였다.이번 사건의 발단을 보면 관리와는 무관한 도장공사 업체의 도장공들이 자신을 노려본다고 느낀 입주민이 그 화풀이를 관리사무소 직원에게 행사했다는 사실이다. 오늘은 이 사건을 빌어 부당함과 정당함 사이를 분석해 보기로 하자. 우선 이 사건을 통해 관리사무소 근로자들은 여전히 3D 직종 중에서도 하위 직군에 속한다는 사실이 여실히 방증된다.우리는 누구나
제4차 산업혁명은 정보통신 기술(ICT)의 융합으로 이뤄지는 차세대 산업혁명으로서 18세기 초기 산업혁명 이후 네 번째로 중요한 산업 시대다. 혁명의 핵심은 빅데이터 분석, 인공지능, 로봇공학, 사물인터넷, 무인 운송 수단(무인 항공기·무인 자동차 등), 3차원 인쇄, 나노 기술과 같은 7대 분야에서 새로운 기술 혁신이다.이에 따라 우리 주변의 사물들은 인공지능이 적용된 IOT(Internet of things: 사물인터넷통신)설비들이 대중을 이뤄 가고 있으며 특히 우리나라 사람들이 약 70% 이상이 거주하는 공동주택에서는 다양한
최근 7년 동안 층간소음으로 고통받은 아랫집에 윗집이 1500만원을 배상하라는 법원 판결이 나왔다. 한국환경공단이 2019년 2월 A씨 집에서 소음을 측정한 결과 41㏈(데시벨)이 나왔고, 이는 올해 개정된 기준(39㏈)은 넘어선 수준이었다.법원판결을 놓고 보면 아랫집의 승리 같지만 그 내면을 들여다보면 층간소음으로 인해 4년에 가까운 긴 법적 싸움과 일반인은 도저히 상상하기 힘들 정도의 정신적인 고통 등을 종합할 때 마냥 축하만 받을 판결은 아닐 것이다. 또 이 판결로 아랫집이 층간소음의 고통에서 완전하게 벗어난 것도 아니기 때문
며칠 전 중앙녹색환경지원센터의 층간소음 상담가 양성교육 과정에서 층간소음 분쟁과 관련 법령에 대한 강의를 했다. 매년 수차례 층간소음에 관한 강의를 하는데 강의를 준비할 때마다 분쟁 사례가 늘고 있다는 점과 분쟁의 양상이나 판결의 경향이 달라지는 속도가 꽤 빠르다는 걸 절감한다.층간소음이 사회적 문제로 대두된 것은 안타깝게도 층간소음이 원인이 된 사건 사고 소식이 다. 윗집과 아랫집, 이웃 간의 사사로운 다툼을 넘어 폭행이나 상해와 같은 범죄가 발생하고 더 나아가 끔찍한 살인까지 이어지니 보통 심각한 사회 문제가 아닐 수 없었다.공
비건(vegan)은 채소, 과일, 해초 따위의 식물성 음식 이외에는 아무것도 먹지 않는 철저하고 완전한 채식주의자를 말한다. 비거니즘은 동물이 사람들의 필요에 의해 학대당하는 행위에 대해 반대하는 삶의 방식이면서 더불어 사람들도 건강하게 살아가는 삶의 방식이다. 비건의 경우 식생활에만 국한되지 않고 훨씬 광범위한 생활영역을 포함하고 있다. 감정을 느끼는 동물들의 생명이 보호되고 사람도 건강하게 오래 살수 있는 방법을 추구한다고 볼 수 있다.최근에는 채식주의자들을 위한 비건 식당이 들어서고 있으며 만두나 완자, 떡갈비나 스테이크, 심
통계청과 유엔에 따르면 우리나라의 고령화 속도는 65세 이상 고령자 비율이 7%(고령화사회)에서 14%(고령사회)로 2배 증가하는데 18년, 고령화사회에서 초고령화 사회가 되는데 26년이 걸리는 것으로 나타난다. 이는 프랑스 154년, 미국 94년, 독일 77년, 일본 38년과 비교했을 때 인류 역사상 유래가 없는 수준으로 빠르다고 할 수 있다. 우리나라 고령 인구의 비중이 급격히 증가하면서 고령자의 주거 특성을 반영한 주택공급이 요구되고 있다. 특히 기존의 인프라 중심 고령자 주택 공급정책에서 벗어나 고령자에게 적합한 주거 공간과
아파트의 사업주체는 아파트를 건설해 분양하는 경우 공동주택관리법에 따라 하자보수를 위한 보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 하자보수보증보험에 가입해야 한다. 보증금을 현금으로 예치하기 위해서는 상당한 현금이 필요하기 때문에 하자보수보증보험에 가입하게 된다.입주 완료 후 아파트에 하자가 발견되면 입주민들은 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있지만, 사업주체가 하자보수에 성의를 보이지 않는다면 하자보수보증금을 받아 직접 하자를 보수할 수 있다. 사업주체의 자금 사정이 악화돼 손해배상을 받을 수 없는 경우에도 하자보수보증금을 받게 되면
공동주택의 위탁관리수수료는 위탁관리회사에 관리를 위임하고 그에 대한 대가로 지불하는 비용으로 위탁회사의 입장에서 보면 본사 경비에 해당하는 일반관리비와 기업이윤이라고 볼 수 있다. K-apt 통계를 살펴보면, 위탁관리수수료는 전국 평균 8원/㎡(2023년 1월 기준)이며, 가장 높은 지역은 서울과 울산 10원/㎡, 가장 낮은 지역은 광주와 전남도 4원/㎡이다. 국민주택규모인 85㎡로 환산했을 때, 전국 평균 세대당 680원이며, 적게는 340원에서 많게는 850원 정도라고 할 수 있다.주생활연구소가 진행한 ‘공동주택관리 태동기 위탁
단독주택과 공동주택을 어떻게 구별할 것인가, ‘공동주택’이라는 용어는 우리 생활에 너무 익숙한 용어지만 그 정의는 명확하지 않은 것 같다. 공동주택은 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하는 것이라 하고, 아파트·연립주택·다세대주택을 든다. 또 ‘단독주택’은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 단독주택·다중주택·다가구주택을 든다.우리나라의 공동주택이란 용어
“저수지의 둑을 무너뜨리는 건 결국 작은 구멍에 불과하다” 공동주택 관리현장에서는 종종 특징 있는 사람들이 간혹 나타난다. 여기서 필자는 편집성 성격장애에 대해 탐구해 보고자 한다. ‘다른 사람에 대해 강한 불신과 의심을 하고 적대적인 태도를 보이는 인격성향’이라고 의학정보에서는 정의하고 있는데, 이 성격장애의 주요 특징은 먼저 타인에 대한 의심과 불신이라 한다. 과도하게 민감하고 쉽게 감정이 상하고 자신의 두려움 또는 잘못된 생각을 입증할 수 있는 단서를 찾기 위해 주변 환경을 분주히 탐색하는 행동 특성을 보인다. 달리 생각한
준공한 지 오래된 아파트는 지하 주차장이 따로 없다. 조금 늦은 시간에 퇴근하면 주차할 공간을 찾아 헤매고 출근길은 이중 주차해 둔 다른 차량을 밀어내야 차를 뺄 수 있다. 이 같은 주차난 해소를 위해 아파트마다 한 세대가 보유할 수 있는 차량의 대수를 제한하기도 하고, 보유 차량 기준을 넘은 세대에 대해서는 부담금을 차별적으로 부과하기도 한다. 이 같은 규정이 환영받기도 하지만 주차가 금지되거나 부담금을 많이 내게 된 세대의 반발 역시 거세다. 입주자대표회의의 이러한 조치는 적법할까? 최근 한 아파트에서 차량이 일정한 규격을 넘으