현재 대다수 공동주택 또는 집합건물의 공용부분 관리는 전문관리회사에 위탁해 관리되고 있다. 그리고 공용부분 하자로 인해 입주민 또는 제3자가 피해를 입은 경우 위탁받은 관리회사가 책임을 부담하며, 그 책임의 권원은 민법 제756조에 따른 점유자로서 책임 또는 위·수탁관리계약에 따른 채무불이행 책임이다.여기서 민법 제758조는 공작물의 설치·보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 경우 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며 이는 점유자에게 일반 불법행위와 달리 이른바 위험책임의 법리에 따라 책임을 가중시킨 규
옛날 어느 시골 장터에 김씨 성을 가진 백정이 고기를 팔고 있었다. 하루는 두 젊은 선비가 고기를 사러 왔다. 첫 번째 선비가 “어이, 백정 쇠고기 한 근만 팔거라”하며 한 근을 샀고 또 다른 한 선비는 상대가 비록 천한 백정이나 “김서방, 나도 쇠고기 한 근만 주게나”며 예의를 갖췄다. 그런데 참 이상한 일이었다. 똑같은 한 근인데 누가 봐도 두 번째 선비에게 준 고기가 곱절이나 될 만큼 분량이 많았다. 그것을 본 첫 번째 선비가 대뜸 큰소리로 “야! 이 백정 놈아, 왜 사람을 차별하느냐?”며 따지자 푸줏간 주인이 웃으면서 말했다
전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 의결권 행사자가 지정돼 있지 않고 위 공유자 간 지분이 동등해 의결권 행사자를 정하지 못할 경우가 있다. 이때 공유자 1인만으로 의결권을 행사할 수 있을까? 오늘은 전유부분이 공유에 속하는 경우 의결권 행사 방법에 대해 알아보자.(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정)우선 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제37조 제2항은 “전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다”고 규정하고 있다.이 규정은 집합건물법
지난 6월 30일, 그동안 건축사가 독점해 왔던 건축물 정보통신설비의 설계·감리 수행 자격을 정보통신전문가에게 개방하는 내용과 설치된 정보통신설비를 대상으로 하는 성능점검과 유지보수의 법적 근거를 담은 정보통신공사업법 일부 개정안이 국회 본회의에서 최종 의결됐다. 이 법률안은 대통령 재가 등의 절차를 거쳐 최종 공포될 예정이다.그동안 건축물에 설치되는 전화설비, 안테나설비, 방송공동수신설비, 초고속인터넷, 지능형 홈네트워크와 같은 건축설비는 정보통신설비임에도 불구하고 건축사만이 설계와 감리 업무를 수행할 수 있었다. 정보통신분야의
관리행위는 처분행위에 대응하는 개념이다. 따라서 처분행위가 곧 권리의 변동을 가져오는 행위라면 관리행위는 물건의 유지보존 및 이용하는 행위다.이같이 ‘관리행위’란 물건에 대한 것이다. 그러나 집합건물의 관리는 물적 관리에 국한하지 아니하고 인적 관리 즉 입주민의 생활관리를 포함한다.집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 하고, 같은 법 제5조 제1항은 “구분소유자는 건물의 보존에
오늘은 고대 그리스의 철학자 소크라테스의 정신과 공동주택 관리의 상관관계(?)를 조명해 보기로 하자. 우스갯소리지만 소크라테스는 생김새로서는 외모 지상주의가 만연했던 당시 사회의 인정을 받지 못했을 것이라고 평론가들은 이야기한다. 그러나 철학자로서 그가 남긴 명언은 너무나 많다.‘너 자신을 알라’, ‘자신의 무지를 아는 것이 곧 무지를 벗어나는 길이다’, ‘타인의 이야기를 들어라, 타인의 이야기를 듣는 것만으로도 자신을 개선할 수 있다’ 등 자신 스스로에 대한 고뇌를 표현하는 말을 남겼으며, ‘해도 후회하고, 안 해도 후회한다’는
아파트 등 공동주택에서는 관리인 혹은 관리위원 선출에 관해 종종 법적 분쟁이 발생한다. 전국 공동주택 관리비는 꾸준히 증가추세에 있으며 2021년에는 22.9조원, 2022년에는 24조원에 이를 것으로 예상되는바, 관리비에 관한 업무집행권은 중대한 이슈가 아닐 수 없겠다.선거관리위원회는 단지 관리인, 관리위원회 위원 등의 선출 및 해임에 관한 선거 관리에 관한 업무를 수행하는바, 선거관리위원회의 구성에 관해 법적 분쟁이 발생할 여지가 다분하다. 이러한 선거관리위원회 구성 및 해임에 관해 법률상 명시적 규정은 없고 표준관리규약에 포함
“사람을 기만하고 자격이 없는 관리사무소장은 물러가라!” 경기 용인시의 한 아파트 베란다에 걸린 현수막이다. 관리소장이 자신의 층간소음 민원을 제대로 해결하지 않는다고 모든 입주민이 볼 수 있게 걸어둔 것이다. 결국 관리소장은 그만뒀고 현수막은 철거됐다. 그야말로 층간소음을 해결하지 못하는 관리소장은 능력이 없는 사람으로 취급받는, 아파트 관리소장의 수난 시대다. 2020년 4월 경기 부천시에서 60대 여성이 극단적 선택을 한 사건이 발생했다. 아파트 화단에서 숨진 채 발견된 이 여성은 한 아파트의 관리소장이었는데 입주민의 갑질로
A는 동별 대표자 선거(이하 ‘본건 선거’)에 출마했는데 개표 결과 100세대 중 58명이 투표했고 30표를 득표해 최다득표자였다. 그런데 본건 아파트 선거관리위원회(이하 선관위)는 A에게 선거에 관한 이의신청이 접수됐으니 소명하라며 나머지 당선자들에 대해서만 당선공고를 했다. 선관위는 A의 소명자료를 받은 후 열린 회의에서 당선무효를 의결하고 공고했다. 본건 아파트 선거관리 규정 제24조 제6호 위반(선관위의 선거사무를 방해), 제9호 위반(그 밖에 선관위가 정하는 선거운동의 금지행위), 제32조에 근거한 선관위의 방문 투표 업무
관리비에 대해 부당이득 또는 불법행위를 이유로 한 손해배상을 청구하기 위해서는 어떤 법리에 기반해 소송을 제기해야 할까.관리단은 집합건물법이라는 특별법이 적용되는 영역으로 공용부분에 대해 각 공유자가 보존행위를 할 수 있으므로(집합건물법 제16조 제1항) 이에 대해서는 공유의 법리가 적용되기도 하고, 관리단을 당사자로 하는 소송에 대해서는 비법인사단의 조문을 준용하는 것으로 보아 관리단 소송 자체는 총유의 규정을 적용해야 하는 것으로 볼 수도 있다. 또한 집합건물법상 관리비와 같은 관리단의 재산에 대해 별도로 청구할 수 있는 조항을
소규모 공동주택이나 오피스텔, 상업용 건물 등 집합건물에서 관리인을 선출하거나 관리에 관한 사항을 정하기 위해 관리단집회에서 결의에 참여할 수 있는 권리를 의결권이라고 부른다. 구분소유자는 관리단집회에 직접 참석해 이런 의결권을 행사할 수도 있지만 집회에 참석하기 어려운 경우 대리인을 통해서 행사할 수도 있다.그런데 대리인에 의한 의결권 행사와 관련해 몇 가지 문제가 발생한다. 먼저 특정인에게 의결권의 위임이 집중될 수 있다는 것이다. 관리단집회에 참석하기 어려운 구분소유자들이 많은 경우 집회를 준비하는 사람들은 구분소유자로부터 의
2020년 노인복지실태 조사 결과, ‘건강이 유지된다’는 조건에서 ‘현재 집에서 계속 산다’의 비중이 83.8%로 매우 높게 나타났다. 고령자에게 적합한 주택시설과 주거서비스를 제공받을 수 있는 의료시설에 인접한 지역으로 이주하려는 경향은 있지만, 현실적으로 시설 이외의 선택지는 미흡하다. 우리나라 고령층은 자가 보유 비중이 높은 상황에서 가구원 수가 적고 거주하고 있는 주택 면적이 넓음에도 이주할 의향은 낮은 수준을 벗어나지 못하고 있다. 이는 고령층들이 현재의 주거지 외에 안정적인 노후를 보낼 수 있는 적절한 대안을 찾을 수 없
공동주택 공동체 활성화 활동에 ‘에펠탑 효과’를 적용해보자.“저거 무너지면 사람 다 죽는다”, “뼈대만 앙상한 저딴 건물이 파리에 있는 걸 참을 수 없다” 1889년 건립된 에펠탑을 향해 시민과 예술가들이 분노하며 외쳤던 말들이다. 지금은 프랑스 파리의 상징으로 전 세계 많은 사람들이 사랑하는 건축물이 됐지만 그 당시에는 주변 환경과 조화를 이루지 못한다는 이유로 혹평을 받았다. 당시 프랑스 파리는 높이가 낮은 석조 건축물이 대부분이었는데 에펠탑은 철골 건축물에 높이가 300m에 달했기 때문이다. 우여곡절 끝에 20년 후 철거를 약
집합건물법 제33조 제4항에서는 임시 관리단집회를 소집할 수 있는 구분소유자의 수는 자연적 의미의 구분소유자를 의미한다고 명시돼 있다. 집합건물법 제33조 제2항에서의 구분소유자 5분의 1의 동의요건에 관해 위 구분소유자가 구분소유권을 전제로 하는 것일까? 아니면 자연적 의미의 구분소유자를 의미하는 것일까?오늘은 집합건물법 제33조 제2항에서의 구분소유자의 의미에 대해 설명하고자 한다.(대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다26860 판결)▲사실관계이 사건 집합건물 내 전체 구분건물인 46개 호실 중 5개 호실을 소유하고 있
공동주택관리법 시행령 제13조 제2항 본문은 ‘법 제14조 제9항에 따라 동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있다’고 정하고 있고 같은 조 제3항 본문은 ‘제11조 제1항 및 이 조 제2항에도 불구하고 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없거나 선출된 사람이 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 동별 대표자의 후보자가 없거나 선출된 사람이 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 2개월 이내에 선출공고를 하는 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 해당 선거구 입주자들의 과반수의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다’고
설계란 공학적으로는 어떤 제품, 어떤 시스템을 구현할 것인지에 대한 계획을 세우는 일을 말한다. 물론 이때 일정한 도면을 만들어야 하는 경우가 많은데 이를 설계도 또는 설계도면이라 한다. 한편 영상정보처리기기(CCTV), 주차관제 설비, 홈네트워크 설비 등의 정보통신설비의 공사에 관한 규정을 담은 ‘정보통신공사업법’에서는 설계란 “공사에 관한 계획서, 설계도면, 설계설명서, 공사비명세서, 기술계산서 및 이와 관련된 서류(이하 ‘설계도서’라 한다)를 작성하는 행위를 말한다” 라고 규정하고 있다. 법은 이를 위해 설계 및 기술기준을 마
최근 ‘AI챗봇’이 화제다. 카카오톡에서 ‘Ask Up’라는 챗봇을 찾아 “갑질이란 무엇인가?”라고 쓰니 챗봇이 이렇게 답한다.“갑질은 권력이나 지위를 이용해 상대방을 괴롭히거나, 차별하거나, 억압하는 행위를 의미합니다. 갑질은 일반적으로 상대방을 지배하고자 하는 욕구에서 비롯되며, 상대방을 멸시하거나, 혹은 상대방의 인격을 부정하거나, 폭력을 가하는 등의 다양한 형태로 나타날 수 있습니다. 갑질은 개인 간의 문제뿐만 아니라 조직 내에서도 나타날 수 있으며, 조직 내에서의 갑질은 조직 구성원들의 업무 수행능력을 저하시키고, 조직 내
공익사업의 개발이익에 대해 ‘개발이익 환수에 관한 법률’은 택지개발사업, 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 등의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회·경제적 요인에 따라 정상지가상승분을 초과해 개발사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분은 개발부담금으로 징수토록 규정한다. 그리해 ‘도시 및 주거환경정비법’은 재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수토록 한다. 그러나 동 법률이 위헌
매년 기록적 한파가 계속되고 있는 상황에서 관리업체 특히 관리소장으로서 주의해야 할 사례를 소개한다. (대전지방법원 2011가단37848 판결)집합건물법 제23조의 2에 의하면 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위해 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 한다고 규정돼 있어, 관리업체로서는 관리규약 및 관련 법령에 따라 공동주택의 공용부분의 유지 보수 및 안전관리 의무에 관해 주의의무가 있다. 그러나 ‘선량한 관리자의 주의의무’라는 규정에서 관리업체 스스로 그 의무의 범위, 정도
지난 4월 25일 국회도서관 대강당에서 주택관리사의 날을 기념하며 ‘공동주택 관리제도 토론회’가 개최됐는데 이때 한국주택관리연구원 강은택 박사가 발표한 ‘공동주택 과태료 부과 및 개선방안’을 토대로 오늘의 주제를 얘기해보고자 한다.몇 가지를 인용하면 최근 4년간 전국 의무관리대상 아파트는 약 3.0%, 세대수는 약 3.6% 증가한 것으로 분석하고 있고, 세대수 또한 단지당 평균 593세대에서 605세대로 증가한 것으로 발표했다. 그러나 아이러니하게도 관리 인원은 약 0.05%, 경비원은 약 2.3% 감소한 것으로 조사됐다. 정부와