공동주택관리법상 ‘공동주택의 사용자’에 부대시설이나 복리시설을 임차해 사용하는 자도 공동주택 사용자에 포함되는지 여부와 관련한 판결로 결론부터 말하자면 임차한 자는 포함되지 않는다. (대법원 2016. 10. 13.선고 2015도734 판결)1. 문제 제기부대시설이나 복리시설을 임차한 자도 공동주택관리법상 공동주택 사용자에 포함되는지 여부, 즉 공동주택관리법 수범자의 범위가 문제가 됐다.2. 대상판결구 주택법 제98조 제12호는 ‘제91조에 따른 공사 중지 등의 명령을 위반한 자’를 처벌한다고 규정하고, 제91조는 ‘국토교통부장관
공유자에 대한 의결권 행사자를 정하는 기준에 관해서는 이미 여러 판결에서 판시하고 있다.하지만 원래 구조상 이용상 분명한 독립성이 있었던 집합건물이었음에도 이후 공사를 통해 구조상 이용상의 구분이 사라졌다면 과연 구분소유권의 형태가 어떠한 상태로 남아 있고, 거기에 더해 그 구분이 사라진 뒤에는 의결권 행사자를 어떻게 정하는 것인지는 그 특이성 때문에 쉽게 답할 수 없는 문제다. 이같이 특이한 사안에 대해서 판례는 어떻게 판단하고 있을까?대상판결의 재판부는 “집합건물법 제1조는 ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한
[질문]분양자가 체결한 위탁관리계약은 관리단이 실질적으로 관리업무를 개시한 이후 관리단에게 그대로 승계될까?[답변]집합건물에 구분소유 관계가 성립되면 관리단은 별다른 조치 없이 당연히 설립되는데, 그렇다고 하더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖춰 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어려운 것이 사실이다.이에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제9조의3 제1항은 ‘분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물
▲소방차 전용구역 위반차량 신고방법은.소방차 전용구역 설치 및 과태료부과 대상은 소방기본법 시행령 제7조의 12(소방자동차 전용구역 설치 대상)에 따라 다음 단지에만 소방차 전용구역을 설치하며, 해당 단지의 소방차 전용구역서 불법 주차 등 위반 행위 시 과태료가 부과됩니다.1. 건축법 시행령 별표1 제2호 가목의 아파트 중 세대수가 100세대 이상인 아파트2. 건축법 시행령 별표1 제2호 라목의 기숙사 중 3층 이상의 기숙사※단 위의 대상 중 2018년 8월 10일 이후 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 신청한 대상에 대해 적용
Q. 공동주택 세대 내 거실은 연기식감지기 설치로 개정됐는데 침실은 현재 설계대로 차동식감지기를 계속 설치해도 되는지. A. 자동화재탐지설비 및 시각경보장치의 화재안전기준 제7조 제2항 제5호에 따라 공동주택의 취침 용도로 사용되는 거실(침실)에는 연기감지기를 설치해야 한다. Q. 아파트 관계인이 작동점검을 실시하고, 소방점검 업체가 준비작동식 스프링클러 작동시험 테스트시 1차측 밸브를 잠근 상태에서 작동테스트가 가능한 것의 적합여부.A. 소방시설법 시행규칙 제18조 제4항에 따른 ‘소방시설 자체점검사항 등에 관한 고시’의 서식 2
집합건물법상 관리단은 구성원 전원을 대상으로 당연히 설립되는 단체다. 그렇다면 관리단 집회 절차를 진행할 때, 구분소유자 개인이 아닌 관리단에게 위임을 해도 적법할까? 일반 자연인이 아닌 관리단에게 위임할 경우 좀 더 공신력이 있다고 생각하는 일반인이 있을 수 있으므로 이 질문에 대답해줄 만한 고등법원 판례를 소개한다.1)피고는 집합건물법 제23조 제1항에 의해 이 사건 상가 건물 총 195개의 점포들의 구분소유자 전부(127명)를 구성원으로 해 설립된 비법인 사단이다.2)원고들(5명)은 이 상가에 관해 42개 점포를 소유하고 있는
2012년 12월 18일 개정 집합건물법 일정 조항(관리인 선임, 공용부분 관리와 관련된 조항)에서는 관리단집회에서 구분소유자가 아닌 그의 임차인인 점유자라도 구체적인 위임이 없는 이상 직접 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있는 조항을 신설했다.이로 인해 실제로 해당 건물에서 거주 혹은 영업을 하는 임차인들도 자신의 목소리를 낼 수 있게 된 것이다.오늘 소개할 사건은 상가 구분소유자들인 원고들이 ‘임차인들이 구분소유자 대신 이 사건 결의에 참가했고, 대부분의 의결권이 제3자인 임차인들에 의해 행사된 것이므로 해당 의결권은 관리단집
[질문]관리사무소장은 형사사건에 휘말린 아파트 내 입주민의 모습이 담긴 CCTV를 열람 및 복사해줄 수 있을까.[답변]개인정보처리자는 정보주체의 동의를 받은 경우 외에는 제3자에게 개인정보를 제공할 수 없다. 대법원 판례에 따라 관리사무소장은 아파트 내 설치된 CCTV의 개인정보처리자로서, 정보주체의 동의가 없는 한 제3자에게 제공해서는 안 된다.특정 입주민의 형상 및 움직임을 충분히 인식할 수 있고, 시간과 장소가 특정돼 누구인지 식별할 수 있는 CCTV 영상이라면 개인정보보호법상 보호돼야 하는 ‘개인정보’에 해당하고, 영상 속
입주자대표회의가 하자 보수 청구권을 구체적으로 밝혀 행사하지 않았더라도 이 같은 하자를 전반적으로 밝혀 그 대책을 요구했다면 포괄적인 권리행사를 한 것으로 볼 수 있을까?최근 집합건물법의 변경으로 인해 위와 같은 법리가 과연 의미가 있을까라고 생각되지만 아직은 많은 건물이 변경된 조항의 적용을 받지 않기 때문에 의미가 있는 판례다. 즉 주택법 시행령 등에는 1년차, 2년차, 3년차 등의 하자라는 것이 규정돼 있고 이는 그 하자가 1년 차에 발생하지 않는다면 더이상 보수청구를 할 수 없다는 것으로서 정해진 기간 안에 그와 같은 내용의
관리단집회의 소집과 관련해 집합건물법에 의하면 관리인이 있다면 그가 직접 소집을 진행하거나 구분소유자 5분의 1 이상의 소집동의를 얻어 관리인에게 소집요청을 하고, 만일 관리인이 위 소집 동의에 따른 소집을 거부했을 경우에는 법원의 허가를 받아서 소집을 할 수 있다.관리단집회의 의결방법에 관해 집합건물법 제38조 등에서 제한하는 것과는 달리 관리단집회 소집 동의의 구체적인 방식은 집합건물법에도 규정돼 있지 않다. 그렇다면 관리단집회 소집 동의는 서면이 아닌 문자나 팩스 이외에 기타 전자적 방법인 밴드 댓글로도 가능할까? 오늘 소개할
[질문]관리규약에 방문투표 규정이 없는 경우 동대표를 해임할 때 방역을 이유로 각 세대 방문투표를 진행했다면 그 투표는 유효한지.[답변]최근 코로나로 인해 건물 구성원들이 방역에 특히 신경을 쓰게 되면서 다수의 인원이 모여야 하는 업무, 예를 들어 동별 대표자의 해임투표 등의 업무에 있어서 세대별 방문투표의 형식으로 진행하는 일이 적지 않았다. 그런데 대부분 아파트의 관리규약에는 해임투표를 방문투표로 진행할 수 있다는 명시적 규정이 없는바, 방문투표의 절차가 올바른 것인지에 대한 문제가 대두될 수밖에 없다.최근 참고할 만한 법원의
민법상 법인이 아닌 사단(비법인 사단)이 성립하기 위해서는 최소한 대표자와 더불어 조직, 사원 그리고 정관이 존재해야 하는바, 민법상 정관은 구성원의 3분의 2 이상 혹은 예외적으로 4분의 3 이상의 동의를 받아야만 성립이 가능하다.집합건물법 제23조는 ‘관리단의 당연 설립 등’을 표제로 해 건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 관리단이 설립된다고 규정하고 있다. 이처럼 관리단이 ‘당연 설립된다’는 것의 의미는 무엇이며 판단 근거는 무엇이 있을까?(사)군인공제회는 1992년 11월경 이 사건 상가건물
Q. 아파트 계단실 등에 불법 적치물이 있는 경우 물건을 적치한 개인에게 과태료를 부과하는 방법은.A. 아파트 계단실 및 부속실 등 피난에 장애가 되는 물건을 설치 또는 방치하는 경우에는 그 행위자에게 과태료를 부과토록 하고 있으며 증빙자료로서 실제 위반행위자를 확인할 수 있는 경우에는 그 위반행위자 대하여 과태료 부과가 가능하다. 다만 실제 위반행위자를 알 수 없는 경우에는 아파트 관리주체에 부과하는 경우가 있다. Q. 스프링클러가 설치된 연면적 5000㎡ 이상, 11층 이상인 아파트가 종합정밀점검 대상이 됐는데, 세대 내에는 스
관리단집회를 소집하고자 하는 경우, 관리인이 있다면 그가 직접 소집을 진행하거나 구분소유자 5분의 1 이상의 소집동의를 얻어 관리인에게 소집요청을 하고, 관리인이 위 소집동의에 따른 소집을 거부했을 경우 법원의 허가를 받아 소집할 수 있다. 그러나 관리인이 존재하지 않는다면 구분소유자 가운데 누구나 전체 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 얻어 관리단집회를 개최할 수 있다. 만약 이러한 관리단집회의 소집 동의는 구분소유자의 집회 소집에 관한 의사를 파악하기 위한 것으로 당사자의 의사를 확인할 수 있다면 문자, 팩스, 전화 등의 방법
[질문]입주자카페 대표가 시공사와 추가시공 등에 관해 합의한 경우 그 합의는 효력이 있을까?[답변]최근의 신축 아파트들은 사용승인일 이전에 인터넷카페 등을 개설해 조직을 꾸리는 경우가 많이 있다. 이러한 인터넷카페 조직은 입주자대표회의와는 엄연히 다른 성격을 가지므로 입주자대표회의처럼 활동할 수 없는 것은 분명하다.그렇다면 인터넷카페 대표자들이 시공사와 시설물 등에 관한 합의를 진행한 경우 이러한 합의의 효력은 어떻게 될까? 최근 아파트 인터넷카페 대표자들이 시공사와 시설물에 관한 약정을 한 후 시공사가 이를 이행하지 않자 시공사를
[질문]공공임대아파트가 분양전환되는 시기는 통상 사용승인일로부터 이미 5년이 경과한 이후인바, 이 경우 분양전환세대와 관련한 하자담보책임은 제척기간 도과로 이미 소멸됐다고 봐야 할까?[답변]집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제9조의2에 따르면, 하자담보책임의 제척기간은 전유부분에 대해서는 ‘구분소유자에게 인도된 날’부터, 공용부분에 대해서는 ‘사용검사일 또는 사용승인일’부터 기산된다.이때 ‘인도된 날’의 해석에 관해 이견이 있었는데, 일각에서는 인도된 날을 분양전환이 돼 소유권을 취득한 날로 해석해야 한다고 주
Q. 고용노동지청에 진정고소를 제기했음에도 체불임금이 해결되지 않은 경우 더 이상 체불임금을 지급받을 수 없는지.A. 근로자의 임금을 체불한 사업주가 근로기준법 위반으로 형사상 처벌을 받는다고 하더라도 민사소송 등을 통해 체불임금을 지급받을 수 있다. 단, 근로기준법 제49조에 따라 임금채권의 소멸시효는 3년이다.임금을 지급받지 못한 근로자가 사업주를 상대로 민사소송 절차를 통해 임금채권을 확보할 수 있도록 대한법률구조공단에서는 무료법률구조지원사업을 실시하고 있으며, 이 경우 임금체불 신고사건을 담당한 근로감독관으로부터 체불금품확인
[질문]상가 번영회가 건물 위탁관리용역계약을 체결한 뒤 상가관리단이 실질적으로 구성되고, 상가 번영회와 상가관리단이 각각 관리업체에게 계약 해지를 통보했다면 위약금을 지급해야 하는 당사자는 누구일까?[답변]상가 번영회란 상가에서 주로 영업하는 구분소유자 및 세입자들이 상가를 발전시키기 위한 목적으로 구성한 단체로, 별다른 구성행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 해 자연히 성립되는 관리단과는 다른 성격을 가진 단체다. 상가는 실질적으로 구분소유자 아닌 세입자들이 주축이 되는 경우가 빈번한 바, 집합건물의 관리 및 소유에 관한 법률
Q. 재직 근로자의 임금체불 시 구제절차A. 근로기준법 제43조에 따라 임금은 매월 1회 이상 일정한 날짜를 정해 통화로 직접 근로자에게 그 전액을 지급해야 한다. 사용자가 재직 근로자에게 임금을 지급치 않한 경우에는 사업장 관할 지방고용노동관서에 진정 등 신고를 통해 권리구제를 받기 바란다. 또한 임금을 지급 받지 못한 근로자가 사업주를 상대로 민사소송 절차를 통해 임금채권을 확보할 수 있도록 대한법률구조공단에서는 무료법률구조지원사업을 실시하고 있으며, 이 경우 임금체불 신고사건을 담당한 근로감독관으로부터 체불임금등사업주확인서를
Q. 월 소정근로일을 근무하지 않았어도 월급 전액을 지급 받은 경우 그 전액을 평균임금 산정기준 임금총액에 포함해야 하는지.A. 취업규칙 등에 ‘퇴직하는 달에 15일 이상 근무하면 해당 월의 임금 전액을 지급한다’라는 규정에 의해 퇴직하는 월에 15일 근무를 함으로써 해당 월의 임금전액을 지급 받은 경우에도 퇴직금 산정을 위한 평균임금에는 실제 근로를 제공한 일수(15일)에 해당하는 임금만을 포함해야 한다. 그리고 퇴직금 산정의 기초임금인 평균임금은 근로기준법 제2조 제6호의 규정에 의거 이를 산정해야 할 사유가 발생한 날 이전 3