오늘 소개할 판결은 만약 구분소유자에게 임차인의 미납 전기·수도세 등 책임을 부담시키는 내용의 관리규약이 존재하지 않는 경우 구분소유자와 임차인 중 누가 미납 전기·수도세 등을 부담하는지 여부가 문제된 사안이다. 대부분의 관리단이나 입주자대표회의에서는 구분소유자가 부동산을 타인에게 전세로 제공하거나 임대한 경우, 전세권자나 임차권자가 해당 관리비를 지급하지 않으면 해당 부동산 소유자인 구분소유권자가 이를 연대해 부담하도록 하는 규약이나 규정을 두고 있다. 이와 같은 규정에 근거해 관리단 또는 입대의는 전세권자나 상가임차인이 관리비
[관리업체의 방해로 인해 건물을 사용·수익하지 못했을 경우 관리비 산정의 기준이 되는 기산점에 관해(대법원 2011. 9. 29. 선고 2009다26985, 26992 판결)]이번 판결은 관리업체의 방해로 인해 건물을 사용·수익하지 못했을 경우 사용·수익하지 못한 기간에 임차인 또는 구분소유자에게 관리비 납부의무가 발생하는지 여부가 쟁점이 된 사안이다. 이는 관리비란 상식적으로 자신이 사용한 만큼 납부하는 것이 원칙이라는 전제하에 임차인 또는 구분소유자가 관리업체의 영업방해로 인해 사실상 사용할 수 없었던 경우에 그 기간 동안 관리
1. 사실관계원고는 입주자대표회의이고, 피고는 구 입대의 회장이었으나, 2009. 9. 4. 주민총회에서 해임결의되고, 2009. 9. 21.경 새 입대의가 출범함으로써 입대의 회장 자격을 상실한 자다.1) 이 사건 아파트 2단지 입주자 및 사용자는 2단지를 1단지와 분리해 관리하기로 결의했으며, 이에 따라 2007년 9월경 2단지 입대의가 결성되고, 이 사건 아파트의 관리규약이 별도로 제정됐다. 2008. 2. 1.경 피고를 회장으로 하는 입대의를 구성해 주택법에 따라 남양주시장에게 구성신고를 마쳤다. 이어서 구 입대의는 2008
[질문]관리단집회 의결 후에 찬성표를 어떻게 계산해야 할까?[답변]관리단집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 과반수로써 의결한다(집합건물법 제38조 제1항). 구분소유자는 사람의 숫자, 의결권은 전유부분의 면적 비율로 계산한다는 것은 대부분 알고 있다. 하지만 막상 의결 후에 구체적으로 계산하려고 하면 어떻게 계산해야 할지 난처한 경우가 많이 있다. 이에 이해를 돕기 위해 전유부분 면적이 각 10㎡인 10개 호실이 있는 가상의 건물을 기준으로 상황별로 안건에 찬성한 구분소유자의 수와 의결권을 계산해 봤다.① 5개 호실은 A가, 나머
오늘 소개할 판결은 건물을 구분소유한 자가 자신 소유의 건물에 ‘철거’표시와 ‘X’표시를 하고, 유리 창문을 제거하는 행위를 했을 경우 다른 구분소유자가 이 행위에 대해 방해제거 청구를 하고 유리 창문 설치를 요구할 수 있느냐에 대한 다툼이다.일반적으로 소유자는 자신의 소유물을 법률의 범위 내에서 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 가진 자(민법 제211조)이기 때문에 이러한 소유자의 행위에 대해서 타인이 구분소유자라는 명목으로 간섭하는 것은 불가능하다고 생각할지도 모르겠다.그러나 집합건물의 경우 하나의 건물을 여러 구분소유자들이
오늘 소개하는 판결은 집합건물 관리단에 관한 사건이었지만 법리를 고려해 볼 때 입주자대표회의에도 동일하게 적용될 수 있다.대상 판결에서는 입대의나 관리단에서 관리 방법으로 자치관리 아니면 위탁관리를 통해 관리업무를 수행할 때 관리업무를 수행하는 주체가 소송을 제기할 경우 민사소송법 제87조가 규정하는 임의적 소송신탁에 해당해 부적법 한지가 쟁점이다.(법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885, 87892 판결)이는 관리비 청구권 자체가 관리단 또는 입대의에 귀속된다는 전제하에 이를 대신하는 위탁관리업체의 권한 범위가 어
[질문]아파트 입주민이 입주자대표회의 동대표 및 회장, 관리소장 등에 대한 명예훼손을 할 시 어떻게 풀어가야 하나.[답변]아파트 단지 내 입주자와 입주자대표회의, 관리소장 간 명예훼손으로 인한 고소가 비일비재하다. 공동주택 자문 업무를 진행하며 가장 빈번한 업무도 아마 명예훼손에 관한 것일지도 모르겠다.형법 제307조는 ‘공연히 사실 또는 허위의 사실을 적시해 사람의 명예를 훼손한 자’를 처벌하고 있다. 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률 제70조도 ‘사람을 비방할 목적으로 정보통신망을 이용해 공공연하게 사실 또는 거짓
최근 더욱 증가하고 있는 주상복합주택 형태의 아파트의 경우에는 집합건물법에 따라 입주자대표회의와는 별도의 관리단이 당연 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 이러한 주상복합건물의 경우에는 위와 같은 집합건물법의 적용을 받는다. 따라서 집합건물법의 적용대상이 되는 주상복합 형태의 아파트 입주민들의 경우 집합건물법령의 규정에 대해 잘 숙지할 필요가 있다. 이에 오늘은 집합건물법상 ‘공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구’ 등에 대해 소개한다.집합건물법 제6절에서는 의무위반자에 대한 조치를 상세히 규정해두고 있다. 이 중에서도 같은 법
[질문]아파트 옥상 조명으로 인해 불면, 불안, 스트레스 등에 시달렸다면 입주자대표회의를 상대로 위자료를 청구할 수 있을까?[답변]어두운 저녁에 켜진 아파트의 옥상 조명은 아파트의 외형을 한층 화려하고 깔끔하게 탈바꿈시켜 외부에서 바라보는 사람들로 하여금 아파트를 소유하고 싶은 마음이 들도록 하며, 실제로 최근에는 많은 아파트에 색색의 옥상 조명이 설치된 것을 찾아볼 수 있다. 이렇게 아파트를 위해 설치된 옥상 조명이 일부 입주민에게는 오히려 스트레스가 되기도 하는데 조명기구의 빛방사가 수인한도를 넘으면 수면 방해 등의 생활상 불편
관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 집합건물법 제27조 제1항에 의해 구분소유자는 전유면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결).집합건물법 제27조는 관리단이 그 채무를 변제할 수 없는 경우 보충적으로 각 구분소유자들이 전유부분의 지분비율로 채무를 부담하도록 규정하고 있다. 주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트가 구성돼 있는 경우라도 상가와 아파트가 당연히 구분돼 별도의 상가 관리단이 성립하는 것이 아니라 1동의 건물
해임된 동대표가 자신의 해임절차를 위법하게 진행했다는 이유로 입주자대표회의에 손해배상을 청구한 사안에서 입대의를 대리해 전부 승소한 사례(인천지방법원 2019가합55926 해촉무효확인)를 소개한다.1. 문제의 제기해임된 동대표가 해임절차가 위법함을 이유로 입대의에 손해배상을 청구해 입대의의 불법행위에 대한 고의나 과실이 있었는지 여부가 문제됐다.2. 법원의 판단가. 관련 법리1)입대의가 선거관리위원을 해촉한 경우, 해촉할 만한 사유가 전혀 없는데도 오로지 선거관리위원을 몰아내려는 의도로 고의로 어떤 명목상의 해촉사유를 만들거나 내세
최근 주상복합주택 형태의 아파트의 경우 집합건물법에 따라 입주자대표회의와는 별도의 관리단이 당연 설립되고(집합건물법 제23조 제1항), 해당 관리단은 아파트를 포함해 전체 1동의 건물에 대한 관리인을 선임함으로써 자치관리를 개시하게 된다. 그런데 단지 내 세대수가 많고, 건물 전체의 규모가 상당할 경우 관리인 1인이 혼자 관리업무를 수행하기 어려울뿐더러 관리인이 건물 관리를 전횡할 우려가 있어 아파트, 오피스텔, 상가 등의 구분소유자의 이익을 투명하고, 공정하게 반영하지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 이에 집합건물법에서는 관리규약
[질문]아파트를 세입자에게 임대했는데 얼마전 법원으로부터 체납관리비를 지급하라는 지급명령신청을 받았다. 관리비 고지서를 받은 적도 없는데 임차인이 안 낸 관리비까지 내야 하는지.[답변]아파트를 세입자에게 임대한 임대인의 입장에서 법원으로부터 갑작스럽게 날아온 체납관리비 지급명령신청서는 황당할 수 있다. 보통 관리비는 세대별로 고지서를 각 우편함에 배포하기 때문에 실제 거주하지 않는 임대인으로서는 관리비가 체납되고 있는 사실을 전혀 모를 수밖에 없기 때문이다.공동주택관리법 제23조 제1항에 따르면 ‘공동주택의 입주자등은 공동주택의 유
입주자대표회의 회장이 아파트 열 사용요금의 지급을 방해해 아파트가 해당 업체에 연체료를 부담하게 됐더라도, 입주자대표회의 회장은 배임죄의 죄책을 부담하지 않는다(대법원 2009. 6.25. 선고 2008도3792)는 판결을 소개한다.1. 문제의 제기피고인은 이 사건 아파트 입주자대표회의 회장으로서 아파트의 열 사용요금을 지정된 납입기한까지 납입해야 할 업무상 임무가 있음에도 불구하고 ▲2006. 3. 2.경 2006. 1월분 열 사용요금 약 1억3765만원을 납입기한까지 납입하지 않아 피해자인 이 사건 아파트 입주자들에게 그 연체료
집합건물의 공용부분에 관해 공사를 진행할 경우 그와 같은 공사 자체가 집합건물법상 공용부분의 ‘관리’인지 아니면 ‘변경’인지 여부는 큰 차이가 존재한다. 이에 따라 집합건물법의 적용조항이 달라지고, 결국 해당 공사 행위 안건의 의결정족수가 달라지기 때문이다.오늘 소개할 판례 역시 대지상에 견고한 철골조립식 주차장을 설치하는 것이 집합건물의 대지를 ‘관리’하는 행위인지 ‘변경’하는 행위인지 문제된 사안으로, 재판부는 주차장을 설치해 운영하는 내용의 계약은 집합건물 대지의 변경에 관한 것에 해당돼 구분소유자 및 의결권의 4분의 3이상의
[질문]배수관이 막혀 옥상 또는 위층에서 내려온 물이 1층인 본인 집 베란다 배수구에서 역류해서 집이 물바다가 되고 거실 바닥재랑 벽지, 베란다에 있던 물건들이 망가졌다. 누구에게 손해배상을 청구할 수 있을까.[답변]최근 아파트 또는 상가에서 배수관이 한파로 인해 결빙되거나 오물에 의해 막혀서 위층 또는 옥상에서 배수관을 통해 내려온 하수가 아래층에서 역류해 침수 피해가 발생하는 사고가 종종 일어나고 있다.배수관은 특정한 호실 또는 세대에 속한 전유부분이 아니라 건물의 모든 구분소유자의 공유인 공용부분에 해당한다. 따라서 배수관에
집합건물의 구분소유자 중 건물 외벽에 다른 사람들의 동의 없이 임의로 자신이 운영하는 상가의 간판을 설치하는 경우가 종종 있다. 이 경우 해당 집합건물의 다른 구분소유자들은 간판의 철거를 구할 수 있을까? 만약 철거를 구할 수 있다면 그 근거는 무엇일까? 오늘은 이러한 문제에 관해 명확한 답을 제시한 판례를 소개한다.1. 대상판결의 사실관계이 사건 건물 중 1층의 일부 호실을 임차한 피고는 1층 외벽 바깥쪽 면에 간판을 설치했고, 이에 위 건물의 구분소유자인 원고는 피고의 간판 설치 행위로 인해 나머지 다른 구분소유자는 그 간판이
[질문]공공임대 5년 후 분양전환 된 아파트의 구분소유자는 사용검사일로부터 이미 5년이 지난 시점에서 공용부분 하자담보청구권을 행사할 수 있는 것일까.[답변]집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조의2에 따르면, 하자담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 공용부분의 경우 사용검사일로부터, 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터 하자의 공종별로 각 2년, 3년, 5년, 10년의 기간 내에 행사해야 한다. 이는 제척기간으로서 재판상 또는 재판 외 권리행사기간으로 그 기간 안에 행사하지 않으면 권리는 소멸된다. 특히 전
집합건물법 제16조는 공용부분의 관리에 관한 사항을 정하고 있다. 구체적으로 집합건물의 공용부분 관리에 관한 사항은 통상 관리단 집회를 개최해 구분소유자 및 의결권의 과반수 이상의 찬성으로 결의하되, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 집합건물의 각 구분소유자들은 전유부분의 면적 비율에 따라 해당 건물을 공유하고, 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(집합건물법 제10조 제1항, 제11조, 제12조 제1항 참조).그렇다면 특정 구분소유자가 공용부분을 마치 자신의 전유부분인 것처럼 독점적·배타적으로 사용하
입주자대표회의 회장 개인의 요청으로 관리소장이 특정인의 촬영된 CCTV 영상을 넘겼을 경우 개인정보보호법 위반죄가 성립된다(울산지방법원 2020. 11. 25. 선고 2020고정536 판결)는 판결 내용을 소개한다.1. 문제의 제기개인정보를 입대의 회장에게 제공한 것이 개인정보를 ‘제3자’에게 제공한 것에 해당하는지, 가사 제3자에게 제공한 것이라 하더라도 정당행위에 해당하는지 여부가 문제된 사건이다.2. 사실관계피고인은 2019. 5.~7.경 아파트 관리사무실에서 위 입대의 회장으로부터 위 아파트 D동 엘리베이터 안에 A입주민이