지난달 28일 층간소음을 줄일 수 있도록 공동주택 ‘시공 후 성능검사’ 기준을 마련한다는 국토교통부의 보도가 있었다.간단히 요약하면 시공 전 바닥충격음 차단성능에 합격한 제품이나 인정받은 구조를 사용하더라도 시공 후 사용검사 시점에 현장건물에서 성능을 검사하는 사후검사제도로 변경됐다는 점이다.이러한 변화의 배경에는 바닥충격음과 관련한 2가지 방향의 요인이 있었다고 생각한다. 하나는 현재까지 운영된 기준과 현황 관련 사항이다. 바닥충격음 관리기준은 2014년에 제정돼 사전에 성능을 인정받은 인정구조로 시공하면 준공 시기에 사후검사를
4년 전인 2018년 1월 영국 정부는 고독과 자살자 예방을 위해 내각에 고독부(Ministry for Loneliness)를 신설했다.영국의 고독문제대책위원회의 보고서에 의하면 인구 6600만 명 중 약 900만 명의 성인이 고독을 느끼고 있지만 그 3분의 2는 이를 드러내지 않는다고 한다. 고독으로 인한 결근이나 생산성 저하로 고용주에게는 연간 25억 파운드(약 4조500억원), 경제 전체에는 320억 파운드(약 51조8000억원)의 손실을 준다고 추산했다. 영국 정부는 2018년 10월 ‘대(對)고독전략’이란 보고서를 발표하고
집합건물법 제41조 제1항에 따르면 ‘구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것’으로 보게 된다. 즉 서면에 의한 의결권 행사는 관리단집회에 직접 참석해 의결권을 행사하는 것과 동일한 법적 효력을 가지게 되는 것으로서 총회에 참석하지 않고도 자신의 권리를 행사할 수 있게 되는 것이다.이처럼 서면결의서는 관리단집회에서 별도로 논의하는 과정을 거치지 않고 구분소유자들의 안건에 대한 의사를 미리 표시하게 되는 것인데, 그렇다면 이미 제출된 서면결의서를 미리 공개해도 무방한 것일까? 오늘은 이와 같
공동주택 관리와 관련한 공동주택관리법령에 주로 입주자대표회의와 관리업체를 대상으로 하는 과태료 부과 규정이 있고 과태료 부과 금액도 상당하다.(하자보수보증금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우에 과태료 상한 금액이 2000만원으로 매우 고액의 금액으로 보인다) 공동주택에서는 공동주택관리법령 위반행위에 따라 과태료를 이미 납부했음에도 과태료 부과 전의 위반행위들과 동시에 존재했던 다른 위반행위가 나중에 발견돼 추가로 과태료가 부과되는 경우가 종종 발생한다. 이번 칼럼에서는 이처럼 이미 과태료 납부 후로 기존 위반행위 시에 있
어느 라디오 방송에서 들었던 이야기다. 일을 미루지 않고 시간 내에 효율적이고 완성도 있는 마무리를 하기 위한 방법에 관한 내용이었다. 일본의 한 소설가의 ‘사람은 하던 것을 계속하려는 습성이 있다’는 말을 인용하며 일을 미루지 않으려면 어떤 일이 주어졌을 때 그 일을 습관화해 추진에 탄력을 받는다면 시간 내에 효율적으로 일을 마무리할 수 있다는 내용이었다. 하던 것을 계속하려는 습성은 물체로 따지면 그 유명한 ‘관성의 법칙’으로 설명 가능하다. ‘관성의 법칙’은 외부의 힘이 가해지지 않는 한 모든 물체는 그 상태 그대로 유지하려는
우리나라에서는 사전분양제도가 일반화돼 있다. 사전분양계약은 여러모로 시행사에게 유리하고 수분양자에게 불리하다. 시행사는 수분양자를 현혹하기 위해서 허위과장 광고를 하기도 하는데, 수분양자들이 광고의 내용을 일일이 확인하기 쉽지 않다. 자금조달의 측면에서도 시행사는 별도로 자금을 조달하지 않더라도 분양대금으로 건설자금을 조달할 수 있다. 또한 시행사는 분양시기를 조절함으로써 건물이 완공된 이후의 부동산 시장의 변화로 인한 위험도 회피할 수 있다. 따라서 부동산 시장의 변동으로 인한 위험은 수분양자들의 몫이 된다. 물론 건물이 완공된
필자가 초등학생 시절인 1980년대 중반, 토요일 밤이면 ‘주말의 명화’나 ‘토요명화’를 통해 외화를 시청했었다. 당시 TV를 통해 시청했던 외화 중에서 지금도 기억하고 있는 영화가 바로 타워링(The Towering Inferno)이다. 영화의 줄거리는 초고층 빌딩의 건축주가 건축 비용을 절감하기 위해 설계보다 낮은 규격의 전선을 사용한 것이 원인이 돼 대형화재가 발생하고, 이 화재를 진압하기 위해 소방관들이 혼신의 힘을 다하지만 건물이 너무 높아 화재를 진압하지 못해 결국 주인공이 옥상의 물탱크를 폭파시켜 화재를 진압한다는 내용
부가가치세는 사업자가 재화의 생산·유통과정에서 상품에 부가하는 가치에 부과하는 조세로서 부가가치세법은 재화 외 재산적 가치가 있는 용역으로 부동산업을 규정해 과세한다(제4조 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제6호). 그러면서도 조세특례제한법은 국민주택규모(85㎡) 이하의 공동주택은 영구 면세하고, 이를 초과하는 전용면적 135㎡ 이하의 공동주택 일반관리비, 경비 및 청소용역에 대해서는 서민·중산층의 주거비 부담을 감안해 2014년 과세대상으로 된 이래 수차례에 걸쳐 기한을 연장해 2022년 12월 31일까지 유예했다. 이에
오래전부터 국내에선 미국의 NFPA(방화협회)를 근거로 NFSC(화재안전기준)의 지침에 따라 고층 아파트들은 설계 단계에서부터 화재의 조기탐지 및 진화 설비인 스프링클러 설비 설치를 의무화해오고 있다.그런데 국내 과학기술 정책에서 선진국들과는 달리 부식방지기술 분야만은 지금까지도 제외시켜 옴으로써 부식(腐蝕, corrosion)에 대한 사회의 인식부족 현상이 지속되고 있다. 그럼에도 부식진단 기능의 전문인력 확보가 되지 않아 기존의 스프링클러 설비들은 부식문제가 거의 방치되고 있어 기능 자체가 심히 우려되고 있다.이런 가운데 필자가
며칠 전 기자로부터 문의 전화를 받았다. 대법원 판단이 나왔는데, 아무리 봐도 너무 당연한 거라 오히려 뭔가 숨겨진 다른 쟁점이 있는지 묻는 것이었다. 사안은 공동주택 관리·감독에 관련된 내용이었다.A사는 본건 아파트 입주자대표회의와 위·수탁관리계약을 맺은 관리주체인데, 계약기간 도중 해지당했다. A사가 임명한 관리소장 경력이 위조됐다는 등의 사유로 계약해지를 통보하고 같은 날 위탁관리업체 선정을 위한 입찰 공고도 했다. 위 입찰 공고에는 ‘당 아파트는 중도 계약 해지된 단지로 위·수탁관리업체와 법률적인 분쟁 발생 시 선정된 위·수
1월 11일 광주에서 참혹한 사고가 발생했다. 현대산업개발이 시공 중인 38층 신축 아파트 일부가 부서지는 사고였다.사고는 근로자들이 작업하는 도중에 발생했으며, 대피할 겨를이 없이 6명의 근로자가 현장에서 실종됐다. 건축기술이 발달한 지금 시대에 이름있는 대기업이 시공을 맡은 공사현장이었던 만큼 전 국민은 충격에 휩싸였다.이번 사고현장은 붕괴 건물에 부착된 타워 크레인이 전도될 위험도 있었으며, 고층부 붕괴 잔해물들이 수직을 걸쳐 있는 상황으로 언제든지 추가적인 붕괴 가능성이 있기 때문에 탐색 및 구조활동 전체가 어려운 상황이었다
최근 대법원 판결에 의해 아파트, 상가의 주차 분쟁은 결국 일부 공용부분 법리로 정리됐다(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결).아파트와 상가 사이에 상가 소유자들과 방문객들이 아파트 단지의 지하주차장을 사용할 권리가 있는지와 관련해 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 기존 대법원은 수인한도론을 원용해 이 문제를 해결하려고 했으나 최근에는 아파트와 상가 간 주차공간이 구조적으로 분리돼 건축되면서 일부공용부분에 관한 법리가 적용되기 시작했다.이 사건 단지는 공동주택 용도의 아파트 10개동(1036세대), 근린생활
코로나19 감염으로 주택 내에서 격리해 치료한다는 것은 주택 내 동거인과 분리생활이 전제가 된다는 것을 의미한다. 격리를 위해 공간적인 준비가 필요하다. 격리에 들어간 사람은 별도의 방과 욕실을 사용하고, 집안 환기를 개선하기 위한 조치를 강구해야 한다. 주택 내에 다른 식구들과 격리해 생활할 수 있는 공간과 환기조건 등이 필요하다. 이러한 측면에서 코로나 시대의 주택에 대해 생각해 본다.코로나19가 국내에 처음 시작된 2020년과 2021까지의 주택, 특히 공동주택 대응은 크게 3가지 방향으로 전개돼왔다. 첫 번째는 외부에서 발생
최근 서울의 한 공동주택에서 승강기 소음이 심하다는 연락을 받고 현장을 방문한 적이 있다. 승강기를 타는 순간 귀를 자극하는 소음에 인상이 찡그려질 정도였다. 승강기를 이용하는 입주민에게 평소 소음이 어떠냐고 물었더니 승강기를 탈 때마다 들려오는 소음이 불편하다고 느끼지만 잠시 이용하는 것이라 그냥 참고 이용할 수 밖에 없다는 얘기를 들었다. 그런데 더욱 놀랐던 사실은 얼마 전 승강기가 오래돼 전면 교체를 했다는 것이다. 그래서 관리자에게 물었더니 교체 시 가이드레일을 재사용했다는 것이었다.‘승강기 소음은 왜 발생하는 것인가’하는
지난달 25일 한국주택관리협회 조만현 회장, 전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 수석부회장, 대한주택관리사협회 이선미 회장 등 공동주택관리의 수장인 3개 단체장이 함께 만나 많은 이야기를 주고받았다. 새해 이렇게 한자리에 만나 각자 자기 단체의 애로사항과 새해 소망에 대해 허심탄회하게 이야기를 나눈 것은 우리나라 공동주택관리의 발전을 위한 새로운 전환점이 아닐까 생각한다.오늘의 우리나라 공동주택관리 분야는 외형상 규모는 매우 커졌으나 실제 일선 현장은 정부지원 정책의 부재로 너무나 열악해 아직도 20년 전이나 마찬가지로 발전을 하지
집합건물의 관리위원회는 구분소유자의 대표자로 구성돼 관리에 관한 구체적인 업무를 정한다.그런데 관리위원회의 정원을 채우지 못하는 경우가 발생한다. 선출되지 못했기 때문일 수도 있고 일신상의 사유로 그만 둔 경우도 있기 때문이다. 따라서 실제로 선출된 관리위원을 재적위원이라고 한다.문제가 되는 것은 관리위원회가 결의를 하는 경우에 정원과 재적위원 중에서 무엇을 결의의 기준으로 정해야 하는지 여부다. 먼저 정원의 과반수를 통상적인 결의요건으로 정할 수 있다. 그런데 이러한 기준에 따르면 정원이 모두 채워지지 않은 경우에 결의가 성립하기
공동주택관리법에 따르면 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁해 관리해야 하고, 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장(자치관리)이나 주택관리업자(위탁관리)를 관리주체로 본다. 정리하면 주택관리업자에게 공동주택의 관리를 위탁할 경우 주택관리업자는 관리주체가 되고, 이러한 주택관리업자의 지위에 관해서는 공동주택관리법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용하고 있다.그런데 일반 집합건물에서 관리위탁계약을 ‘도급관리계약’이라 정한다면 이 계약은 도급과 위임 중 어디에 속한다고 볼
공동주택의 관리에 관한 사항을 정하고 있는 공동주택관리법에서는 의무관리대상 공동주택의 범위를 정하고 있다. 의무관리대상 공동주택에서는 자치 의결기구인 입주자대표회의를 의무적으로 구성하고 법에서 정하는 기준을 충족하는 전문관리를 시행해야 한다.입주자대표회의는 공동주택의 입주자를 대표해 공동주택의 관리 방법을 정하고 공동주택의 유지관리, 입주자의 단지생활관리가 원활하게 시행되도록 관리에 관한 주요 사항을 결정한다.공동주택의 관리를 위해 이러한 체계를 가지는 이유 중의 하나는 공동주택이 단독주택과 달리 공용부분이 존재하기 때문이다. 공용
통상 대부분의 아파트 등 공동주택에서는 주택관리업자의 관리 업무 수행 외에 청소업무와 더불어 전문 경비업체에게 별도의 용역을 줘 경비업무가 수행되고 있다.경비업법은 경비업자 및 경비원 관련해 규율하고 있는데 이러한 경비업법의 경우 대부분의 공동주택에서 이뤄지고 있는 경비업무와 밀접한 관련성이 있다는 점에서 공동주택관리법령과도 상당한 연관성이 있다. 이번호 칼럼에서는 공동주택관리법령과도 밀접한 연관성이 있는 경비업법 상의 과태료 규정 등의 법률상 문제점에 대해 살펴보고자 한다.공동주택에서 경비원들이 수행하는 본질적인 경비업무 외에도
주상복합건물에서 상가 부분의 관리가 별도로 운영되고 있다고 하더라도 상가 관리단이 당연설립하는 것은 아니고, 이를 위해서는 별도의 조직행위가 요구된다.근래에 들어 집합건물에 대한 일반의 법의식이 많이 향상돼 상가 건물에는 집합건물법이 적용된다는 점과 공동주택에는 공동주택관리법이 적용된다는 점은 대다수가 인지하고 있다. 그러나 여전히 문의가 잦고 해석 역시 분분한 부분은 역시 상가와 주택이 한 건물에 공존하는 이른바 주상복합 건물의 관리주체인데, 이에 대해서는 일반적으로 먼저 분양이 완료되는 상가 부분에서 자체 관리가 시작되고, 이후