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2. 공동주택의 하자담보책임의 근거 (1) 민법상 수급인의 하자담보책임 민법상 도급인은 수급인에 대해 하자보수를 청구하거나, 하자보수와 함께 하자로 인해 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다.(민법 제667조) 그러나 도급계약이 건물의 완성을 목적으로 하는 경우에는 완성된 건물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다고 하더라도 계약을 해제할 수는 없다.(민법 제668조 단서) 이미 완성된 건물을 해체하는 것은 수급인에게 너무 가혹하고, 사회경제적으로도 손실이 크기 때문에 민법은 계약해제권을 인정하지 않고 손해배상만을 인정한 것이
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2014.12.01 09:20
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Ⅱ. 공동주택의 하자담보책임 1. 하자의 의의와 범위 (1) 하자의 의의 일반적으로 ‘하자’라 함은 흠 또는 결함으로 인해 계약의 적합성을 갖추지 못한 것을 말한다. 그런데 우리 민법은 매도인의 담보책임(제580조), 증여자의 담보책임(제599조), 대주의 담보책임(제602조), 수급인의 담보책임(제667조) 등 여러 조항에서 하자라는 용어를 사용하고 있지만, 구체적으로 하자의 의미가 무엇인지에 대해선 규정을 두지 않고 있다. 이에 대한 학설은 크게 객관적 하자개념과 주관적 하자개념으로 나뉘어 진다. 전자에 의하면 ‘하자’란 계약목
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2014.11.24 09:06
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입주자대표회의와 관리회사 등 진심으로 사과하고, 재발방지 노력해야 최저임금 적용, 간접고용, 감정노동 등 경비노동자 고통 해결 위해 정부가 발벗고 나서야 경비노동자가 결국 돌아가셨다. 불안한 고용과 저임금, 입주민의 인격적 모욕을 견디다 못해 분신한지 한 달 만의 일이다. 삼가 고인의 명복을 빌며, 유가족께 깊은 애도와 위로의 말씀을 드린다. 해당 아파트의 입주자대표회의, 관리사무소(용역회사) 등 이 안타까운 죽음에 직·간접적인 책임이 있다 할 이들에게 진심어린 사과와 재발방지 노력을 촉구한다. 이번 비극은 한 사람의 문제도, 어느
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2014.11.17 09:22
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제4절 하자담보책임과 관련된 문제점과 개선방안 Ⅰ. 문제의 소재 집합건물법 제2조의2는 “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다.”라고 규정하고 있다. 그런데, 집합건물법상의 하자담보책임의 존속기간은 주요구조부의 하자의 경우에는 10년, 그 외의 하자의 경우에는 5년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있고 집합건물법상의 주요구조부는 건축법의 분류에 따른다. 한편, 주택법상의 하자담보책임 기간은 ‘공동주택이 무
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2014.11.17 09:20
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2. 유형별 하위범주 항목 도출 문헌연구를 통해 운영관리, 행정관리, 유지관리, 기술관리, 생활관리, 환경관리 등 관리업무 7개 유형의 하위범주로 36개 항목을 도출했다. 여기에서 도출된 하위범주 36개 항목에는 관리업무 7개 유형에서 제외했던 입주관리, 대외업무, 에너지절약 등의 관리업무 유형을 포함시킨 결과다. 각 유형별 하위범주 항목의 중요도를 파악하기 위해 전문관리인을 대상으로 면접조사를 실시했다. 중요도는 매우 중요하다 5점, 중요하다 4점, 보통이다 3점, 중요하지 않다 2점, 전혀 중요하지 않다 1점으로 5점 척도를 실
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2014.11.10 09:33
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Q46. 공동체 활성화 단체 활동 중에 수익금이 발생했을 경우 처리방법은. A. 주택법령이나 서울특별시 공동주택 관리규약 준칙에는 공동체 활성화 단체의 수익사업에 대한 내용은 규정하고 있지 않다. 다만, 알뜰시장, 농산물 직거래 판매 등으로 잡수입이 발생된 경우 잡수입의 지출용도는 주택법 시행령 제57조 제1항 제17호에 따라 처리해야 할 것으로 판단된다. Q47. 장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이는. A. 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며,
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2014.11.10 09:32
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Ⅳ. 문제점 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하거나 관리주체가 각종 공사 업체를 선정하는 것은 동 선정지침이 제정(2010. 7. 6.)되기 전 까지는 공동주택의 관리규약으로 정하는 사항으로서 사적자치에 맡겨져 있던 영역이다. 그런데 동 선정지침이 제정돼 시행된 이후부터 주택관리업자 또는 각종 공사·용역 사업자의 선정을 놓고 법적분쟁이 급속히 증가하고 있을 뿐만 아니라, 동 고시의 해석과 행정지도를 요구하는 민원이 급증하고 있는 추세다. 선정지침 위반의 결과로 나타나는 선정지침의 효력에 대한 법원의 평가도 일관성이 없는 것으로 보
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2014.11.10 09:29
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(2) 하위범주 도출 유형 분류에 따른 하위범주의 도출과정은 2회의 절차 방식으로 진행했다. 1차에서는 선행연구 27편에 나타난 하위범주를 나열한 결과 171개의 항목으로 구성됐다. 2차에서는 3가지 기준으로 인해 항목을 도출했다. 그 기준조건은 다음과 같다. 첫 번째 기준은 중복되는 동일항목은 한 개의 항목으로 축소시켰다. 두 번째 기준은 중분류 항목 중 대분류 7개 항목과 동일한 항목을 제외시켰다. 세 번째 기준은 포괄적이고 상호배타적인 항목을 구성하기 위해 유사한 항목으로 재유형화했다. 그 결과 하위범주는 36개 항목을 도출했
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2014.11.03 10:04
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Q42. 아파트 등 공동주택의 관리여건상 필요해 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은. A. 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년 이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능하다.(주택법 시행규칙 제26조 제2항) 따라서 CCTV 신규설치 등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용 등 포함)을 통해 설치 가능하다. Q43. 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지. A.
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2014.11.03 10:04
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3. 선정지침 위반시의 효과 고시 위반시의 효과는 공법적으로 가해지는 행정벌과 고시위반를 위반해 사업자를 선정한 행위의 효력과 사업자와 체결한 계약의 사법상의 효력으로 나눠볼 수 있는데 동 고시의 위반에 대한 대법원의 판결은 아직까지 보이지 않고, 하급심에서 보이는 판례들을 살펴보면 다음과 같다. 고시를 위반해 관리업체를 선정한 입주자대표회의가 행정청으로부터 시정명령을 받고도 그 시정명령을 이행하지 않은 입주자대표회장이 주택법 제98조 제12호에 의해 기소된 사건에서 벌금형이 선고되거나 벌금형의 선고유예가 선고되는 등 유죄의 판결이
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2014.11.03 10:00
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지난 1999년의 공동주택관리령의 개정내용에는 관리소장의 안전교육 및 안전점검 실시의무 및 장기수선충당금사용 절차가 강화됐다. 따라서 1990년대 이후의 관리업무는 시설물 안전관리 뿐만 아니라 행정사무, 회계업무 및 입주자관리업무까지 확대됐다(Eun, 2004). 지난 2003년 주택법이 제정되면서 기존 공동주택관리령에서 규정하고 있던 주요사항들을 법률에서 직접 규정하게 됐으며 리모델링에 따른 특례, 안전관리와 안전점검, 공동주택관리 분쟁조정위원회 등의 업무내용까지 확대됐다. 한편 주택법은 관리제도를 강조하고 기존주택의 효율적 활용
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2014.10.27 11:05
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Ⅲ. 선정지침 위반시 부과되는 행정벌에 대한 검토 1. 선정지침 위반시 부과되는 행정벌 입주자대표회의나 관리주체가 선정지침을 위반했을 때 부과할 수 있는 행정벌은 2가지다. 하나는 주택법 제91조에 의해 행정청이 원상복구 등 필요한 시정명령을 내린 다음 수범자가 그 명령을 위반했을 경우에는 주택법 제98조 제12호에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있는 것이고, 다른 하나는 주택법 제59조(공동주택관리에 관한 감독)의 규정에 따라 감독청인 지방자치단체장이 시정명령을 내린 다음 수범자가 이를 이행하지 않을
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2014.10.27 10:51
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Q38. 당 공동주택 3년차가 도래하는 아파트다. 하자진단을 위해 외부 전문 진단업체에게 진단하려 할 때, 1. 하자진단비용을 예비비로 지출할 수 있는지, 할 수 있다면 절차는 어떻게 해야 되는지. 2. 입주자 과반수 이상의 서면동의를 받으면 장충금으로 지출할 수 있는지. A. 1. 주택법 시행령 제57조 제1항 제11호에 따라 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차에 대해 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 질의의 예비비 지출에 대해 관리규약에 정해 운영할 수 있다. 2. 주택법 시행령 제51조 제2항에 따라
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2014.10.27 10:51
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2. 관리업무의 유형 1) 선행연구에서 나타난 관리업무 학자에 따라 공동주택 관리업무의 구성요소를 다르게 정의하고 있기 때문에 관리업무 유형도 다르게 구분했다. 공동주택 관리의 구성요소를 입주자서비스관리와 물리적 시설관리로 보고 관리업무 유형을 구분한 연구를 보면 다음과 같다. 서울행정대학원(1983)과 박은규 외 2인(2006)은 관리업무를 물적관리와 인적관리의 유형으로 구분했으며 신경주, 안옥희(1995)와 여한규(2008)는 행정관리와 기술관리 등 2가지 유형으로 구분했다. 3가지 유형으로 구분한 경우는 관리의 구성요소에 물적
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2014.10.20 09:55
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Q34. 도장공사의 하자문제로 도색공사의 두께측정 및 법적대응을 생각하고 있는 경우, 장충금을 하자 청구에 관련되는 소송비용 등으로 사용이 가능한지. A. 주택법 제51조 제2항에 따라 장충금의 사용은 장기수선계획에 따름. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 1. 제46조의4에 따른 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청해 소요되는 조정비용 2. 제46조의 7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용 3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 질의의 경우, 법원 소송에
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2014.10.20 09:54
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제3절 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 문제점과 개선방안 Ⅰ. 문제의 소재 주택법 시행령은 제52조 제4항에서 입주자대표회의는 국토교통부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제55조의4에서는 관리비의 집행을 위한 사업자 선정을 국토교통부 장관이 정하는 고시에 의하도록 강제하고 있다. 이에 따라 국토교통부 장관은 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’을 고시형식으로 제정해 시행하고 있는 바, 동 지침은 소위 ‘법령보충규칙’ 또는 행정규칙 형식의 법규명령에 해당한다. 한편 입주자대표회
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2014.10.20 09:53
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Ⅰ. 서론 1. 연구배경 및 목적 공동주택은 단독주택과 달리 건물의 소유자가 구분돼 있으며 거주자와 관리자가 서로 다른 경우가 대부분이므로 공동주택 관리는 보다 더 조직적이고 체계적으로 진행돼야 한다. 정부에서는 공동주택의 효율적인 관리를 위해 지난 1979년에 공동주택 관리령과 공동주택 관리규칙을 제정했으며 1987년에는 의무관리 대상 공동주택에서는 자격을 갖춘 주택관리사(보)를 관리 책임자로 둬 관리하도록 하는 주택관리사 제도를 도입했다. 또한 공동주택 노후화 방지와 주거생활 향상을 위해 주택건설촉진법과 공동주택 관리령, 관리규
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2014.10.13 12:18
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또한 법률로써 관리비의 수납주체를 관리주체로 규정하고, 대통령령으로 관리비의 예치·관리의무를 관리주체에 부여하고는 그 후문에서 예치계좌의 사용인감을 관리소장의 등록직인으로 한정하고 있는 것은 위임입법의 법리와 법령의 체계정당성을 갖췄는지에 대한 의문을 낳게 한다. 즉, 법률이 관리비의 수납주체를 관리주체로 규정했음에도 불구하고 그 위임명령으로서 예치계좌의 인감을 관리소장의 등록인감으로 한정하는 것은 법률상 관리주체의 권한에 속하는 관리비 수납계좌 설정권을 수권근거 없이 제한하는 것으로서, 형식적으로도 위임의 범위를 벗어났다는 평가를
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2014.10.13 12:18
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Q31. 조정된 장기수선계획에 없는 주요시설을 보수한 경우, 주택법 제101조 제1항에 의한 1천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있는지. A. 주택법 제47조 제2항에 따라 동법 제43조 제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다. 따라서 주택법 시행규칙 제26조 제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 동법 제47조 제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여
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2014.10.13 12:17
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5.5 시설물 리모델링 전, 후 온실가스 발생량 저감 결과 기존의 2009년 공용부 연간 에너지 소비량은 764,707kW이며 이를 이산화탄소 가스량으로 환산할 경우 324,206kgCO₂라는 것을 알 수 있다. 2011년도의 경우 2009년, 2012년도의 경우는 2011년을 기준으로 에너지 소비량과 온실가스 환산량의 절감량을 비교해 총 절감량을 도출할 경우, 기존의 2009년 에너지 사용량에 비해 시설물 리모델링 이후 절감된 에너지 사용량을 계산할 수 있다. 에너지 사용 패턴에 따른 시설물 리모델링이 에너지 절감에 미치는 영향을
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2014.10.06 16:54