독립주거생활과 공동주택(1)‘공동주택’을 어떻게 정의할 것인가. 건축법 제2조 제1항 제3호는 ‘건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다’라고 하고, 같은 조 제2항 제1호 2호는 건축물의 용도로서 단독주택과 공동주택을 든다.한편, 건축법 시행령[별표 1]은 단독주택과 공동주택의 분류 기준에서 단독주택에는 다중주택, 다가구주택, 공관으로 하고, 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사를 규정한다. 나아가 동령은 ‘단독주택’으로서 [다중주택]은 학생 또는 직장인 등 여러
하나의 단지에 다수의 거주자가 존재하는 집합형태의 건물에서는 관리운영에 있어서 다양한 문제점이 발생하기 마련이다.조사시점부터 과거 1년간의 문제 발생에 대해 질문한 결과, 2324개 관리조합 중 1300개 조합(55.9%)에서 ‘거주자간의 행동이나 매너에 관한 사항’에 대한 문제가 있다고 응답했다. 다음으로 ‘건물의 하자관련’(31.0%), ‘비용부담 관련(28.0%) 순으로 높게 나타났다. ‘문제가 발생하지 않는다’는 응답도 26.9%(626개 조합)로 나타났으나 대부분의 맨션에서 관리와 관련한 문제를 겪은 경험이 있는 것으로 조
구분소유법상의 관리자구분소유법 제3조에 의하면 구분소유자는 관리를 하기 위해 전원이 단체를 구성하고, 법에서 규정하는 바에 따라 집회를 열어 규약을 정하고 관리자를 둘 수 있다. 관리자는 구분소유자를 대표하며 건물의 대지 및 부속시설을 비롯한 공용부분을 보존하고, 집회의 결의를 실행하며 규약에서 정하는 행위를 할 수 있는 권리와 의무가 주어진다. 맨션종합조사에서 관리자의 선임 현황을 조사한 결과, 응답자의 88.2%가 관리조합의 이사장이고 구분소유자 이외의 제3자를 관리자로 선임하고 있는 맨션은 6.0%였다. 일본의
- 일본 -관리규약관리조합과 관리규약. 두 가지 용어는 일본의 맨션관리에 있어서 매우 중요하게 작용한다. 맨션관리의 기본이 구분소유자가 관리조합을 구성하고 관리규약에 따라 관리를 하는 것이기 때문이다.여기서 ‘관리’라는 의미는 건물의 유지를 위해서 일상적으로 행해지는 업무가 아니라 유지관리의 방법, 유지관리를 위한 비용부담, 합의형성을 위한 조직관리 등 맨션이 거주환경으로써 자리매김할 수 있도록 종합적으로 이뤄지는 운영행위라고 볼 수 있다.관리조합의 구성이 중요한 이유는 불특정 다수의 구분소유자가 거주하는 맨션의 관리방향을 마련하기
- 일본 -장기수선충당금장기수선충당금은 공동주택 유지관리의 계획적 측면에서 매우 중요하다. 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 집계되는 ㎡ 당 평균 장기수선충당금 금액은 지난해 9월 기준으로 124원이다. 한편 한국도시연구소의 연구보고서에 의하면 장기수선계획에 5년마다 실시하도록 하고 있는 외벽 재도장공사의 ㎡ 당 단가는 지난해 평균 약 2687원(분석대상은 서울시 1918개 단지)으로 나타나있다. 주택법 시행령 별표에 제시돼 있는 147개의 공종 중에서 다양한 공사를 계획해야 하는 공동주택의 장기수선충당금이 넉넉해 보이지는 않는
본 논문에서는 장기수선충당금으로 시행되는 공사에서의 부정과 비리로 인한 분쟁 실제 사례인 경기 남양주시 OO아파트 소송사례를 통해 주민간의 분쟁에서부터 소송 E판결까지의 과정을 서술했으며, 공동주택 관리에서의 정책 개선방안 및 입주민, E입주자대표회의, E관리사무소의 문제점을 다음과 같이 제시했다.첫째, 주택법 여러 부분에서 주택관리 관련 법조항들이 혼재돼 있어 많은 혼란을 야기하기에 공동주택 관리에 통일화된 법령이 필요하다.둘째, 입주자대표회의, E관리사무소의 관리비 등 부정비리 방지를 위한 감사제도가 요구된다.셋째, 장기수선충당
제5장 결 론제1절 연구결과 요약그동안 우리나라의 공동주택 시장은 주거로서의 의미도 있었으나 살면서 시세차액을 노린 투자의 대상이기도 했다.지난 2008년 미국의 서브프라임 모기지론에 의한 세계적 금융위기를 겪으며 우리나라의 주택가격도 하락하게 됐다.주택에 대한 투자가치가 하락하면서 주택 시세차액에 대한 매력이 소멸돼 감에 따라 그 동안 관심을 갖지 않았던 관리비와 같은 주거비용에 대한 관심이 커져 많은 입주민들이 공동주택에 부과되는 관리비에 민감한 반응을 보이는 경향이 적지 않은 것이 사실이다.우리나라 공동주택 중 아파트 분쟁사례
·아파트 도난, 화재, 안전시설 등 안전관리에 대한 관리가 미약한 상태다. 이는 과거와 신규 안전기준 적용에서 발생하는 차이이며 관리사무소의 관리부재에서 오는 결과다.- 오래된 아파트는 신규안전 규정에 따라 시설물을 교체, 신규 설치하도록 법적인 강제 규정이 필요하다. 화재로 인해 발생하는 연기·화기 등을 차단하기 위해 피난계단에 설치한 방화문은 파손돼 작동이 불가능한 상태가 많은 것은 관리사무소 관리부재로 생각 된다(입주민 ○○○).- 오래된 아파트 경우 신규 규정에 따라 ‘완강기’ 같은 안전장비 설치가 필요하다(관리소장 ○○○)
·입주자대표회의의 전문성 부족으로 일반관리비, 청소, 소독, 경비, 승강기 유지 등에 관한 심의시 세밀하게 검토하지 않고, 전년도와 비교하는 수준에서 회의를 마치는 경우가 많다.- 입주민 입장에서는 전년도 관리비와 비교가 가능하고 아파트 관리의 전체적인 면에서 파악해야하나, 개인에게 부과되는 관리비 명세서로는 파악하기 어려운 실정이다. (입주민 ○○○)·아파트 보수공사 중 하자보수공사와 장기수선공사의 차이점은 건물 하자보수공사의 경우 건물을 준공한 이후부터 10년간 하자부분에 대해 건설사가 책임지며, 그 이후부터는 아파트를 입주할
3. 공동주택 관리 감독관청의 설립 방안우리나라 공동주택 관리와 관련된 지원·감독은 지자체장에게 맡기고 있다. 주택법 제59조(공동주택 관리에 관한 감독)는 ‘지방자치단체장은 입주자대표회의·관리주체·공동주택 관리소장에게 단지 내의 분쟁조정, 시설물 안전관리, 공동주택 감독이 필요한 경우 업무를 보고하게 하거나 자료제출 외 필요 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원을 파견해 필요 서류들을 검사할 수 있다’라고 규정하고 있다. 현행 주택법상으로는 지자체장에게 공동주택 관리 관련 역할이 주어져 있지만 입주민간의 이해관계에 참여하기는 현실적
제3절 공동주택 관리 관련 정책 개선방안1. 입주자대표회의의 책임성 강화 방안입주민의 무관심속에 관리주체의 각종 공금 횡령·부정·비리와 관리사무소의 부실 운영, 입주자대표회의와 관리소장 간의 불신·갈등이 빈번하게 발생하고 있다.입주자대표회의가 어떻게 선출되며 무슨 일을 하는 기구인지 정확히 알지 못하고 있는 것이 현실이다. 또한 입주민들은 아파트 관리비가 과연 적정하게 부과됐으며, 어디에 어떤 목적으로 올바르게 사용되고 있는지 알 수가 없기에 이에 대한 개선방안이 필요하다.무엇보다도 가장 중요한 것은 입주민의 적극적인 참여이며, 관
2. 입주자대표회의의 전문성 부족의 문제점 검토‘서울특별시 공동주택 관리규약 준칙’ 제33조 제1항 공동주택 관리에 있어서 최고의결기구인 입주자대표회의는 관리소장과 마찬가지로 ‘선량한 관리자의 주의의무를 가지고 공동주택 관리를 수행하여야 한다.’고 규정돼 있다. 많은 정보를 알고 있는 입주자대표회의가 부정·비리의 유혹에 빠지기 않도록 주택법령에서는 규정을 정해놓고 있으나 잘 지켜지지 않는 실정이다. 최근 언론에 보도된 관리주체의 부정·비리 사례를 살펴보면, 입주민의 공금인 관리비 등을 횡령하는 등 각종 범죄행위를 저지르고 있음이 사
- 일본 -일본인들이 주택을 선택하는 기준은 무엇일까일본의 건축가 우에다 아쓰시(上田篤)는 ‘현대 주택 스고로쿠(주사위놀이판의 일종)’를 만들어 일본인들이 ‘교외의 정원 딸린 단독주택’에 거주하는 것을 최종 목표로 하고 있다고 했는데, 시간이 흘러 사회적으로 저출산, 고령화 문제가 대두되고 다양한 환경의 변화에 따라 최종 목적지는 단독주택만이 아니라 고령자를 위한 주택, 도심의 초고층 맨션, 농촌회귀 등의 다양한 형태로 대변됐다.‘토지문제에 관한 국민의 의식조사(국토교통성)’에서도 앞으로의 주택형태에 대해서 단독주택을 희망한다는 의
2. 법정 분쟁 판례분석·도장공사업체에 대한 ‘공사비’ 부당이득금 반환 청구소송: 경기 남양주시 ○○아파트는 준공 후 12년이 지난 아파트로 하자보수기간이 끝나고, 장기수선충당금으로 아파트 보수를 해야 하는 공동주택이었다.이 아파트가 그동안 장기수선계획에 의해 적립한 장기수선충당금은 약 8억원 정도였다. 아파트 외부·내부 페인트공사를 시행할 시기가 다가오자 이를 알고 있었던 아파트 단지 입주민과 외부 불순세력이 결탁해 입주자대표회의·관리사무소를 선점하고 형식만 갖춘 입찰을 실시해 도장공사업체를 선정했다.불순세력에 의해 선정된 도장공
둘째, 입찰과정에서 나타난 입찰담합 의혹을 발견할 수 있었다. 입찰참가 업체는 총 6개업체가 참가했으나 그 중 5개 업체는 1개 업체에 밀어주기식 담합이거나 혹은 한군데 업체가 공사 내역서를 임의대로 5부를 작성해 타 업체 날인만 받고 입찰해 낙찰된 상황이 의심스러웠다.공사대상 건물은 592세대, 15층부터 20층까지 10개동으로 이뤄져 있으며, 연면적 약 1만9천5백평인 아파트이다. 면적이 넓고 건물이 높은 상태에서 설계도면 없이 산출한 5개 업체 공사내역서 수량이 동일하다는 것은 거의 불가능한 일이기 때문이다. 이는 입찰 전 업
제4장 장기수선공사 분쟁사례 심층 분석제1절 남양주시 ○○아파트 페인트공사 분쟁사례 분석1. 법정 분쟁사례 개요장기수선공사 분쟁으로 소송중인 사건은 대법원 판례로 나타난 사례가 부족해 경기 남양주시 ○○아파트 사례를 중심으로 분쟁사례를 분석했다.1) 분쟁 발생원인경기 남양주시 ○○아파트는 지난 1997년 9월 대한주택공사에서 사업승인을 받아 공사 시행 후 지난 2000년 9월 사용승인을 득한 아파트로서 입주민이 사용해왔고 하자보수기간 10년이 만료되기 전 대한주택공사와의 하자소송에서 ‘주택법 시행령’에 규정된 공사별 하자기간 내에
제2절 공동주택 장기수선공사에 따른 법적 분쟁 현황1. 대법원판례 하자보수 소송 현황- ‘공사누락 및 하자보수비’ 반환소송 사례지난 2009년 7월 서울중앙지방법원 판결에서 ‘공사누락 및 하자보수비’반환소송에 대해 판결한 사항으로 판결문을 요약하면 다음과 같다.건설사가 아파트 준공 후 건물에 발생할 하자보수에 대비해 ‘하자보수보증서’를 아파트 자치관리 기구에 발급했다.건설사는 아파트를 신축해 분양함에 있어 설계도면과 다르게 시공하거나 공사항목 누락 등으로 인해 건물에 하자가 발생했고, 아파트 관리주체는 하자부위에 대해 건설사에 여러
- 일본 -한국과 일본 양국은 단기간에 부족한 주택을 건설하기 위한 방법으로 공동주택의 형식을 도입했다. 지난 1970년대 후반~1980년대에 걸쳐 주택공급의 촉진을 이룬 결과 현재 우리나라 국민의 약 3분의 2는 공동주택에 거주하고 있다.일본의 경우 분양공동주택을 ‘맨션’이라 부르고 있는데 절대적인 숫자는 단독주택에 비해서 매우 적지만(전체 주택의 9.9%) 관리책임이 있는 구분소유자의 집합체, 즉 관리조합의 관리행위를 지원하기 위한 각종 제도와 지원이 정부와 지방자치단체를 통해 이뤄진다. 그중 한 가지가 주무관청 국토교통성에서
17) ‘댁의 아파트 관리비 새고 있진 않나요’ 내년부터 ‘매년 외부 회계감사’의무화…공사·용역 계약 땐 입주민에 공개해야지난 2013년 아파트 비리 추방 열기는 제도 개선으로 이어져 국회는 지난 2013년 12월 10일 300세대 이상 규모 아파트는 매년 외부 회계감사를 받도록 하는 내용 등을 담은 주택법 개정안을 통과시켰다. 당초 2년마다 받도록 한 국토부 안(案)보다 한발 더 나간 것이다.주택법 개정안은 지난해 5월부터 시행되도록 했고, 부정기적으로 할 수 있는 ‘수시 감사’도 도입됐다. 입주민의 10분의 1이상이
14)‘댁의 아파트 관리비 새고 있진 않나요’ 담합한 입찰 업체들, 18억짜리 방수·도장공사비 5억원 부풀려(2013. 08. 01.)서울시는 아파트 단지 11곳 감사에서 담합·쪼개기·특혜성 밀어주기 등 아파트 보수공사·용역계약을 둘러싼 비리사례가 무더기로 적발됐다고 발표했다. 송파구 E아파트는 비상문 등 전문성이 요구되는 공사에서 무자격업체와 계약해 공사했으나, 중구 N아파트에선 지난 2010년 초 방수·도장공사 입찰과정에서 업체들끼리 담합한 흔적이 드러났다. 방수·도장공사 업체 4곳 모두 23~25억원 사이 비슷한 가격을 써냈고