[질문]상가 통합관리단의 규약에 반해 일부 관리단이 제정한 주차장 관리지침과 주차장 관련 의결이 유효할까.[답변]집합건물에서 주차 관련 분쟁은 매우 잦다. 특히 상가가 있는 집합건물의 경우 방문객들도 수시로 드나들기 때문에 건물 내 여러 단체가 본인들에게 유리한 방향으로 주차장 관리지침을 제정하고자 하면서 다툼이 발생하는 경우가 많다.관련해 최근 모 상가 번영회는 주차비를 징수하는 내용의 상가 주차장 관리지침을 정하고 주차장 위탁관리계약을 체결한 이후 임시총회를 개최해 10분당 1500원의 주차비를 부과하는 내용으로 의결까지 했다.
[질문]아파트 관리방식을 자치관리에서 위탁관리로 변경하는 과정에서 이뤄진 아파트 관리소장 정리해고가 유효한지.[답변]자치관리로 운영되던 아파트를 위탁관리로 변경하는 과정에서 기존에 근무하던 아파트 관리소장을 해고할 수 있는지가 문제 된 바 있다.법원은 이에 대해 근로기준법 제24조의 정리해고에 대한 기준을 적용했다. 근로기준법 제24조 제1항 내지 제3항에 의하면 사용자가 경영상의 이유에 의해 근로자를 해고하고자 하는 경우에는 긴박한 경영상의 필요가 있어야 하고 해고를 피하기 위한 노력을 다해야 하며 합리적이고 공정한 기준에 따라
[질문]구분소유자들의 결의로 관리인을 해임하는 경우 그 해임 사유가 존재해야 할까?[답변]집합건물에서 가장 빈도가 잦은 분쟁 유형을 꼽자면 단연 관리인 선임 및 해임에 관한 문제일 것이다. 특히 구분소유자들의 결의로 관리인을 해임하는 경우 그 해임 사유가 존재해야 하는지에 대한 문의가 많다.관련해 최근 한 건물의 구분소유자들은 관리단집회를 개최해 A를 관리인으로 선임했는데 불과 한 달 후에 구분소유자 일부가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제33조 제2항에 따라 총 구분소유자 147명 중 53명의 동의를
[질문]공동주택관리법 제93조 제1항에 근거해 지방자치단체장이 내릴 수 있는 ‘필요한 명령’의 범위는 어디까지인지.[답변]공동주택관리법 제93조 제1항에서는 ‘지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 효율화와 입주자등의 보호를 위해 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 관리비등의 사용내역 등 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리
[질문]취업규칙에 근로계약 자동 갱신 규정이 없더라도 근로자에게 귀책 사유가 없는 한 계약을 갱신해왔다면 근로자에게 갱신 기대권이 있다고 볼 수 있을까?[답변]아파트의 유지와 관리를 위해서는 많은 이들이 힘써야 한다. 일반적으로는 위탁관리회사 또는 시설경비업 등을 영위하는 회사가 근로자들과 계약을 체결하는데 그 계약기간과 자동 갱신과 관련해서 종종 문제가 발생하기도 한다.구체적으로 아파트 시설경비업을 영위하는 회사(이하 회사)는 경비원과의 사이에서 계약기간을 12월 31일까지로 한 근로계약을 체결한 다음, 그 이후에는 3개월 단위로
[질문]관리규약상 규정된 선거관리위원회 구성원 수에 미달하는 인원으로 구성된 선거관리위원회가 진행한 해임투표는 반드시 무효로 봐야 하는지.[답변]각 아파트 관리규약에서는 선거관리위원회의 구성원 수를 규정하고 있다. 그런데 만약 관리규약에서 규정한 구성원 수에 미달하는 인원으로만 구성된 선거관리위원회는 입주자 등의 요청에 의한 동별 대표자 해임 등에 대한 결정을 할 수 없을까? 실제로 선거관리위원에 지원하고자 하는 입주자등이 부족할 경우 이와 같은 문제가 발생하곤 한다.법원은 아파트 관리규약상 선거관리위원회 구성원 수는 5명인데 3명
[질문]당선인을 선출하지 못한 때 재선거가 아니라 재투표를 해 당선인을 결정한다면 해당 당선의 효력이 있을까?[답변]아파트 동별대표자 선거에서는 때로 입주자 다수가 투표에 참여하지 않아 정족수 미달로 인해 당선인을 선출하지 못하는 경우가 있다.이때 재선거를 치러야 하는지 혹은 재투표만으로 족한지에 대해 많은 문의가 있는데 재선거는 당초의 선거 절차와 동일하게 새로운 후보자 등록 및 기호 추첨 절차를 거치는 것을 뜻하고 재투표는 정족수 충족을 위해 투표만 다시 하는 것을 의미한다.관련해 최근에는 특정 동대표 후보자가 정족수 미달로 선
[질문]아파트 관리비를 입주자대표회의 회장 개인의 소송비용으로 사용할 경우 횡령죄에 해당할까?[답변]아파트 입주자대표회의 및 임원들은 입주민들과 분쟁에 휘말리는 경우가 많다. 특히 명예훼손, 모욕, 손괴, 폭행, 업무방해죄 등 형사 사건도 다수 발생하고 있는데 이 경우 피해자는 고소 대리를 위해 변호사를 선임하고 피고인은 자신의 방어권을 행사하기 위해 변호인을 선임한다. 이 과정에서 변호사 선임에 대한 비용이 발생하게 된다.특히 당사자가 입주자대표회의의 회장이거나 임원인 경우 변호사 선임료를 아파트 관리비로 지급해도 문제가 없을지,
동대표 당선 무효 따른 손해배상, 출석수당 정도만 인정시설물 설치, 구분소유자 1인이 직접 시정 구할 수 없어일부 구분소유자의 전용공간으로 개조·사용된 공용부분전체 구분소유자 동의 없다면 점유취득시효 대상 안돼■[입주자대표회의] 위법한 당선 무효에 관한 기존 선거관리위원회에 대한 손해배상책임을 인정한 사안(서울고등법원 2023. 2. 8. 선고 2022나2032598 판결, 동별대표자지위확인)법원판단원고들은 공동주택관리법 및 그 시행령에서 정한 결격사유가 없어 각 피고의 제4기 동별 대표자로서 후보자 등록 취소를 한 것은 위법하다.
[질문]아파트 입주민들이 사용하는 인터넷 카페에 특정 입주민에 대해 모욕적인 글 및 이와 관련된 사진을 게시한 경우 명예훼손죄에 해당하는지.[답변]최근 아파트에서는 입주민 간 소통 공간으로 인터넷 카페를 적극적으로 활용하는 추세다. 입주민들 간 아파트와 관련된 다양한 의견을 쉽게 주고받을 수 있어 공동체 활성화에 큰 역할을 하고 있다. 그러나 부작용도 만만치 않다. 의견을 쉽게 주고받을 수 있는 만큼 타인에 대한 비방도 쉽게 이뤄질 수 있다. 이에 따라 입주민들 간 명예훼손죄로 고소전이 벌어지기도 한다.최근 한 아파트의 입주민은 아
[질문]외부인의 지하주차장 출입에 대해 일부 입주자의 의사와 입주자대표회의의 의사가 상충하는 경우 누구의 의사가 우선일까?[답변]집합건물에서는 외부인의 지하주차장 출입과 관련해 빈번한 분쟁이 발생한다. 비단 주차 문제를 넘어 때로는 특정 영업자가 건물 지하주차장에서 영업할 수 있는지가 문제로 대두되기도 한다.특히 최근에는 건식 손 세차 서비스 영업자가 아파트 지하주차장에 진입할 수 있는지가 문제 된 사례가 있었다.구체적으로 건식 손 세차 서비스 영업자는 2009년경부터 입주자대표회의로부터 지하주차장에서 입주자를 위한 세차 영업을 할
[질문]실효된 장애인사용자동차표지를 부착한 채로 아파트 단지 내 장애인전용주차구역이 아닌 일반주차구역에 주차한 경우 공문서부정행사죄에 해당하는지.[답변]우리나라 아파트의 세대당 주차 가능 대수는 평균 1.1대 수준이다. 연식이 오래된 아파트일수록 상황은 더 열악한데, 연식이 30년을 초과한 아파트의 경우 세대당 주차 가능 대수가 0.68대에 불과할 정도다.이처럼 주차 가능 대수가 부족한 아파트의 경우 장애인전용주차구역(이하 ‘장애인주차구역’)에 주차하는 일부 입주민들로 인한 갈등이 생기기도 한다. 장애인주차구역에 무단으로 주차할 경
[질문]집합건물 위탁관리업체가 관리업무 수행을 위해 장기수선충당금 등을 보관하던 중 위탁관리계약이 종료되면 보관하고 있던 장기수선충당금 등을 관리단 또는 입주자대표회의에 반환해야 한다. 이때 위탁관리업체가 관리단 또는 입주자대표회의로부터 지급받지 못한 용역비 채권이 있는 경우에 장기수선충당금 등을 일방적으로 충당할 수 있을까?[답변]금전 수수를 수반하는 사무 처리를 위임받은 수임인이 그 사무에 관해 위임인을 위해 제3자로부터 수령한 금전은 원칙적으로 그 수령과 동시에 위임인의 소유에 속하고 수임인은 이를 위임인을 위해 보관하는 관계
[질문]비오는 날 아파트 1층 복도에서 미끄러져 다친 입주민이 입주자대표회의에게 손해배상책임을 물을 수 있을까.[답변]아파트 단지 안에는 여러 시설이 존재한다. 입주자대표회의는 아파트 공용부분과 그에 수반된 시설물의 관리업무에 관한 궁극적인 주체이므로 만약 이에 대한 관리를 소홀히 해 입주자 등이 피해를 입었다면 손해를 배상해줘야 한다.구체적으로 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치·보존상의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있으나 그 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 않
[질문]아파트와 상가로 구성된 단지에서 상가도 지하주차장을 사용할 수 있을지.[답변]아파트와 상가를 비롯한 집합건물에는 여러 세대가 함께 살아가고 있는 만큼 다양한 분쟁이 발생하는데 최근 발발하는 분쟁의 큰 축 중 하나는 여러 매체에서도 접할 수 있는 주차 관련이다.얼마 전 아파트 단지 내에 상가가 있는 경우 상가 입점자들과 방문객 역시 지하주차장을 사용할 수 있는 것인지가 문제 된 사례가 있었다.구체적으로 아파트 10개 동과 상가 1개 동으로 구성된 집합건물 단지에는 1600대 가량의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상
[질문]동별 대표자 후보자가 선거운동 기간에 입주민에게 인사했을 경우 당선이 무효로 되는지.[답변]공동주택 선거관리위원회는 입주자 등이 공동주택의 동별 대표자, 임원을 민주적이고 공정하게 선출 또는 해임하기 위해 자체적으로 구성하는 독립된 기구다. 따라서 선거관리위원회의 주요 임무는 동별 대표자, 임원의 선출이나 해임 관련 투표를 공정하게 관리하는 일이다.공동주택관리법 시행령 제15조 제4항에 따라 공동주택은 선거관리규정을 별도로 둘 수 있는데, 보통 선거관리규정은 선거운동의 방법을 정하고 있고 제한 또는 금지되는 선거운동을 규정하
[질문]집합건물 위탁관리업체가 관리비를 체납하고 있는 입주자에 대해 자기 이름으로 관리비 청구 소송을 제기해 진행하다가 위탁관리계약이 종료되고 새로운 위탁관리업체가 선정됐다. 이 경우 진행되던 소송은 어떻게 되며 새로운 위탁관리업체는 자신이 위 소송을 이어받아 계속 진행할 수 있을까?[답변]위탁관리업체는 일반적으로 관리비를 체납하고 있는 입주자에 대해 직접 자기의 이름으로 관리비 지급을 청구하는 소를 제기할 수 있다. 위탁관리업체가 직접 자신의 이름으로 관리단의 권리인 관리비 채권을 재판상 행사하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하며,
[질문]입주자대표회의 회의 소집권한은 누구에게 있는지.[답변]입주자대표회의는 정기회의와 임시회의를 불문하고 회장이 그 명의로 소집해야 한다. 민법상 비법인사단에 해당하는 입주자대표회의의 결의가 유효하기 위해서는 적법한 소집권자에 의해 소집됐을 것임을 요하므로 회장이 회의를 소집하지 않는다고 해 일부 동대표들이나 감사가 임의로 회의를 소집해 안건을 결의한다면 이러한 결의는 절차상 하자를 이유로 무효로 평가될 수 있다. 다만 회장이 아닌 다른 사람이 회의를 소집해 결의하더라도 그 결의가 유효한 경우도 있다.먼저 서울시 공동주택관리규약
[질문]세대 인터폰으로 연락해 욕설했다면 모욕죄로 처벌할 수 있을까?[답변]아파트와 상가를 비롯한 집합건물에는 여러 세대가 함께 살아가고 있는 만큼 분쟁도 빈번하다. 갈등이 적시에 해결되지 못하면 전화, 세대 인터폰, 현수막, 벽보 등을 통해 특정 세대의 거주자를 비난하는 일도 적지 않다. 그 경우 가장 많이 문제되는 것이 바로 모욕죄의 성립 여부다.형법 제311조는 ‘공연히 사람을 모욕한 자는 1년 이하의 징역이나 금고 또는 200만원 이하의 벌금에 처한다’고 규정하고 있다. 여기서 ‘공연히’라 함은 불특정 또는 다수인이 인식할
[질문]입주자대표회의 회의록을 공개할 의무가 있는지.[답변]2022년 6년 10월 개정돼 2022년 12월 11일부터 시행된 공동주택관리법 제14조 제9항에는 ‘300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위·방법 및 절차 등에 따라 회의록을 입주자등에게 공개해야 하며 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있다. 이 경우 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 한다’고 정하고