공동주택의 관리가 중요하고 까다로운 이유는 공동주택에는 전유부분과 공용부분이 구분돼 있고 각기 소유형태와 관리책임이 다르며 주택의 물리적 안전성을 확보하고 쾌적한 생활을 보장하기 위해 공용부분에 대해 다수의 입주자가 공동으로 의사결정을 해야 한다는 점에 있을 것이다.물리적 안전성을 위한 관리 활동으로 일상적인 유지관리와 계획적인 유지관리를 나눠 생각해 볼 수 있는데 계획적인 유지관리는 보다 장기적인 맥락에서 물리적인 안전을 확보하고 나아가서는 발전된 기술력을 도입해 입주자의 생활 편의성과 건물 이용 시 배출되는 에너지의 효율성을 증
관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항[시행 2011. 10. 13., 법률 제10580호, 2011. 4. 12., 타법 개정 (현행 동조 제3항)]을 강행규정으로 봐야 할까?(대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결)이러한 문제에 대해 대법원의 기존 판단이 존재하는바 이하에서 구체적으로 살펴본다.대법원은 “구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 구 집합건물법) 제28조 제1항은 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의
구분소유자는 아파트 공용부분에 관하여 다른 규약이 없는 한 공용부분 전체를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있다. 구분소유자의 공용부분 사용을 제한하기 위해서는 해당 구분소유자에게 집합건물법상의 일정한 귀책사유가 존재하거나 그렇지 않다면 사용 제한에 대한 동의를 받아야만 하며, 해당 구분소유자와 관계없이 단순히 의결을 거쳤다면 그 의결은 해당 구분소유자에 대해 효력을 미치지 못한다. 아파트 입주자대표회의 의결로 아파트 내 구분소유권을 가지고 있는 유치원 통학 차량의 출입을 제한할 수 없다는 판결을 살펴보자(서울북부지방법원 2012카
통계청 자료에 의하면 2022년을 기준으로 65세 이상 노령인구가 차지하는 비율은 17.4%에 해당하며, 2072년까지 추계한 통계치에서는 47.7%가 65세 이상의 노령인구로 예측되는 것으로 추정하고 있다. 생산가능인구가 2030년이면 한국과 세계는 역전현상이 발생하고 생산가능인구 2명당 1명의 노령인구를 먹여 살려야 하는 현상이 발생한다.광역자치시도의 ‘지방보조금 관리조례’에 근거해 각 지자체에서 매년 시행하는 공동주택 보조금 사업의 평가위원으로 몇 년째 참여하면서 사회적 약자에 대한 배려가 미미한 이 사업에 대해 고민하지 않을
모든 아파트는 입주민의 안전을 위해 주택건설기준 등에 관한 규정, 공동주택관리법령, 개인정보보호법령, 범죄예방건축기준 고시 등의 관련 규정에 따라 영상정보처리기기(CCTV)의 설치를 의무화하고 있다. 범죄예방을 위해 감시 동선을 벗어나는 사각지대가 발생하지 않도록 카메라를 설치하고, 24시간 감시해야 하며 촬영된 영상은 24시간 녹화해 30일 이상 보관하도록 의무화하고 있으나 실제로는 규정을 제대로 지키고 있는 곳은 많지 않다.「범죄예방 건축기준 고시」 등 관련 법규에 따르면 ‘승강기 및 각 동 주동 출입구, 놀이터 주변, 엘리베이
며칠 전 부산의 모 아파트에서 한 입주자가 경차 자리 2자리에 주차를 해 경비원이 경고 스티커를 붙이자 불만을 품은 입주자가 차량으로 아파트 출입구를 막아버린 어처구니없는 일이 벌어졌다. 최근 주차 문제를 둘러싼 갈등이 잇따르는데 주차장 앞을 막은 운전자를 처벌하는 건 현행법상 아파트 주차장이 사유지로 분류되다 보니 사실상 어렵다. 아파트 내에서 불법주차를 해도 처벌하거나 과태료를 부과할 만한 법적 근거가 없다. 통계에 의하면 국민 2명당 자동차 1대를 보유하고 있다보니 현실적으로 주차난을 피할 수는 없다. 일부 노후 아파트는 이중
입주자대표회의와 관리단은 어떤 점이 다를까? 전자는 입주자를 대표해 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해 구성되는 자치 의결기구며 후자는 집합건물과 그 대지 및 부속시설을 관리를 목적으로 당연 설립되는 단체다. 원칙적으로 공동주택이라 해도 집합건물 가운데 주택으로 이용되는 건물을 말하는 것이므로, 아파트와 같은 경우 동시에 집합건물법과 공동주택관리법의 적용대상이 돼 관리단이 당연 성립하기는 하나 공동주택관리법에 규정된 일정 조건을 만족해 ‘의무관리대상 공동주택’에 해당하는 경우 편의상 입대의를 구성해 해당 아파트에 관한
서울 용산구의 100억이 넘는 아파트에서 거주하는 A씨는 아랫집 B씨가 이사를 오면서 층간소음 다툼이 시작됐다. B씨는 위층 A씨 가족들의 발망치 소음을 관리소와 인터폰을 통해 민원을 제기하기 시작했고 직접 방문해 항의를 몇 차례 했다. 민원 제기에도 위층 소음이 개선되지 않자 B씨는 ‘사람을 우습게 본다’며 위층의 현관문을 고무망치로 내리쳤고 위층 A씨 부부의 제지에도 심한 욕설을 퍼부었다. 결국 B씨는 특수협박 및 특수재물손괴 혐의로 기소됐고 검찰은 징역 2년을 구형했다. A씨는 안방과 창고를 제외하고 집안 곳곳에 소음방지용 장
아파트에서는 단지를 청소하고, 경비 서고, 단지 내 기술적인 문제를 처리하는 등 아파트를 관리하는 많은 사람들이 일을 한다. 용역계약, 공사도급계약 등 다양한 방식으로 일을 맡기는데 자치관리의 경우 입주자대표회의가 의결을 통해 관리사무소장을 직접 고용하게 되므로 근로계약의 당사자가 되며 부당해고 등 노무 관련 분쟁에 휩싸이는 일도 종종 발생한다.A는 2020. 6. 8. 본건 아파트에 입사해 관리사무소장으로 근무하던 사람이다. A는 본건 아파트 입대의 회장이었던 B와의 사이에 처음 계약기간을 2020. 8. 7.까지 2개월로 정한
중대재해처벌에 관한 법률은 2021년 1월 26일 공포됐으나 개인사업자 또는 상시 근로자가 50명 미만인 사업 또는 사업장에 대해서는 공포 후 3년이 경과한 날부터 시행토록 해 50인 미만 사업장은 2024년 2월 27일부터 적용되기 시작했다.약칭 중대재해처벌법은 중대산업재해와 중대시민재해로 구성된다. ‘중대산업재해’에는 안전보건관리체계의 구축 및 이행조치(제4조), 안전·보건 관계법령에 따른 의무이행에 필요한 관리상 조치(제5조), 안전교육의무(제6조)를 규정하고 ‘중대시민재해’에는 원료·제조물 관련 안전보건관리체계의 구축 및 이
최근 국립환경과학원에 의하면 국내 주거 공간의 재실 시간은 하루 평균 15.9시간으로 24시간 중 66%에 달하는 수준이다. 또한 2022년 12월 기준 지역별 사회경제적 질병 부담 추이와 영향 요인 조사 결과는 2020년 사회경제적 질병 부담 169조원을 초과하고 있다. 이에 비춰보면 오늘날 우리 사회는 건강하고 안전한 주거생태계 조성으로 국가의 경제·사회 안정화가 요구된다.이 사안을 주거 형태의 변화 관점에서 바라보면 2023년 기준 1인 가구 비율 41.6%, 65세 이상 고령자 비율 19%(973만명)으로 저출산(저출생)·1
우리가 익히 아는 것처럼 선거의 기본 원칙은 보통·평등·직접·비밀선거다. 이 네 가지 원칙은 입주자대표회의를 떠나 우리나라 모든 선거에 적용되는 원칙인데 입대의의 동대표 선거에 있어서도 이러한 원칙이 배제된다고 볼 수 없으며 당연히 적용된다.그렇다면 앞서 언급한 선거의 기본 원칙 중 특히 평등선거와 관련해 과연 동대표 선출 과정에서 각 입주민의 한 표의 가치가 각기 다르고 그 차이가 현저하게 차이가 클 경우에도 아파트 동대표 선거에서 평등원칙이 형식적으로 적용될까? 이에 대해 좀 더 자세히 살펴볼 필요성이 있다.(대법원 2014.
1. 가처분 제기 목적 및 종류가처분은 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도다. 집합건물과 관련된 가처분은 주로 ‘임시의 지위를 정하기 위한 가처분’이다. 이는 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 권리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적으로 달성하기 어려운 경우 인정되는 보전처분이다.현재 집합건물과 관련돼 수많은 분쟁이 발생하고 있다. 이런 분쟁에 대한 해결을 목적으로 분쟁 당사자들은 법원에
집합건물법은 수차례 개정돼 오다 2012년에는 거의 법 제정 수준의 개정이 이뤄졌고, 이때 삽입된 조항이 제24조 제3항의 관리인 해임청구다.해임청구권은 권리자의 일방적 의사표시만으로 권리의 변동을 가져오는 형성권에 속하므로 법에 근거가 없는 경우 당사자는 소를 제기할 수 없는데 이전에는 관리단집회를 제외하고 구분소유자 스스로 법원에 해임청구를 할 권원이 법에 존재하지 않았기 때문에 실제 사례에서 계속 문제가 발생하고 있다. 이를 고려해 입법자는 2012년도에 집합건물법 개정 작업을 통해 해임청구권을 명문으로 규정하게 된 것이다.
공동주택관리법 제2조 제1항 제9호를 보면, “관리규약이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 동법 제18조 제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다”고 정의하고 있다.동법 제18조 제2항에는 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 하고 있는데, 제1항의 내용을 보면 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 시·도지사)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관
언젠가 TV프로그램에 출연했을 당시 한 패널이 입주자대표회의가 위탁관리업체 등 기타 용역업체 사이에 체결한 계약에 관해 “어떻게 계약의 당사자도 아닌 자가 계약의 무효를 주장할 수 있느냐?”고 질의한 적이 있었다. 이에 입대의는 입주민을 대표하는 기관의 자격으로 계약을 체결할 뿐이며, 입대의가 체결한 계약은 입주자 전체에 효력을 미치기 때문에 그 계약에 대한 무효를 입주민이 주장할 수 있다고 설명한 적이 있다.이와 관련해 아래의 판결(서울중앙지방법원 2013가합58120 판결)에서 이를 구체적으로 확인해 보자.▲사실관계피고는 서울
공동주택 위탁관리는 입주자대표회의가 관리회사와 위탁관리계약을 체결하고, 관리회사는 소속 직원들을 아파트에 파견해 관리한다. 관리직원은 관리회사 소속으로 근로계약이 체결된다. 그런데 관리회사와 관리직원의 근로관계는 너무나 비정상적이다.먼저 관리회사가 관리직원의 사용자라면 관리직원들에게 급여를 지급해야 한다. 그런데 이런 상식이 아파트에서는 통용되지 않는다. 관리직원의 급여는 입대의가 직접 지급하거나, 4대 보험 가입과 소득원천세도 입대의가 납부하기도 한다. 이렇게 보면 관리직원이 입대의 직원처럼 보인다. 물론 대법원은 위탁관리의 경우
지난 1월의 칼럼에서 밝혔듯이 최근에 확산되고 있는 홈네트워크 하자 소송의 쟁점은 제조업체가 받은 KC인증이 홈네트워크 기술기준이 요구하는 인증에 해당하는지와 홈게이트웨이 일체형 월패드가 기술기준에 적합한 홈게이트웨이 기능을 하고 있느지라는 점을 다뤘다.위 쟁점은 설치된 설비가 현행 법규에 맞는지 여부를 중심으로 따져보게 될 것이지만 우리는 이 논쟁을 통해 홈네트워크의 사용자인 입주민들이 안전한 삶을 영위하도록 사이버 보안을 확보하고 세대 내 각종 기기의 사용 및 유지보수 과정에서 소비자가 제품의 선택권을 보장할 수 있도록 논의를
공동주택 보급이 1500만호를 훨씬 상회하고 있고 이 중 아파트가 1200만호 이상을 차지하고 있을 만큼 우리나라는 가히 ‘아파트 공화국(발레리쥴레죠 著)’이라 부르기에 전혀 문제가 없어 보인다. 더군다나 이제는 더 이상 공동주택, 특히 아파트를 공급할 만한 토지를 찾을 수 없을 만큼 포화상태라 해도 과언이 아니다.우리나라의 건축 관련 법령은 1962년 도시계획법, 1963년 공영주택법과 건축법을 필두로 1972년 주택건설촉진법을 제정해 주택공급에 박차를 가했으며 2003년 주택법으로 전환해 좀 더 주택의 시공과 관리에 대해 폭 넓
최근 정부는 층간소음을 줄이고자 하는 대책으로 층간소음 기준 미달 공동주택에 대한 준공 불허라는 강력한 처방을 내놨고, 시공사는 시공비 상승과 기술력의 한계 등을 내세우며 울상을 짓고, 소비자는 시공사가 정신을 차리게 됐다며 환호하고 있다. 과연 그럴까?앞에서 필자의 생각은 다르다고 언급하며 그 이유를 몇 가지 설명했다. 필자는 이런 유사한 상황을 20년 전에 경험했다. 2002년 층간소음 문제에 대한 목소리가 커지던 시점 정부는 신규 아파트 건설 시 층간소음 기준을 만들어 준수토록 하는 법령을 만들기로 했다.이때 필자는 “정부가