공용부분의 ‘변경’에 관한 사항은 관리단 집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3이상 결의로써 결정하나 공용부분의 ‘관리’에 관한 사항은 그것이 공용부분의 개량을 위한 것으로써 과다한 비용이 드는 경우가 아닌 이상 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 결정한다(집합건물법 제15조, 제16조 제1항). 관리단 집회의 결정 사항이 공용부분의 관리행위에 해당하는지 아니면 변경 행위에 해당하는지 여부에 따라 가중된 의결정족수 등이 적용되기 때문에 그 공용부분의 관리를 넘어서는 변경기준이 매우 중요하다. 그렇다면 어디
층간소음 이웃사이센터의 층간소음 상담 건수는 2019년 2만6257건, 2020년 4만2250건, 2021년 4만 6596건, 2022년 4만393건, 2023년 3만6435건으로, 코로나 이전에 비해 2배 이상 증가추세다. 또한 2016∼2021년 형사사건 판결문 분석에 따르면 층간소음으로 인한 살인·폭력 등 5대 강력범죄가 지난 2016년 11건에서 2021년 110건으로 급증했다.필자의 오랜 현장경험을 바탕으로 공동주택의 층간소음 민원과 층간소음이 강력 사건으로 연결되는 고리를 차단하는 방법을 소개하려고 한다. 우선적으로 층간
오늘은 공용부분 하자에 대한 입주자대표회의 책임과 전문업체의 공사 하자로 인한 손해 발생에 대한 입주자대표회의 책임에 대해 알아보자.△공용부분 하자에 대한 입주자대표회의 책임공동주택관리법에 따라 입주자대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표해 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해 구성된 자치 의결 기구로서 공동주택 공용부분의 점유자(공용부분 위탁관리인 경우 관리회사는 직접 점유자, 입주자대표회의는 간접 점유자)다.따라서 공동주택 ‘공용부분 하자’로 인해 입주민 등에게 손해가 발생한 경우 원칙적으로 입주자대표회의는 민법 제758조 제
기록적인 폭우가 있었던 해에 저지대에 위치한 다세대 주택가 반지하 주택이 침수됐다는 뉴스 보도가 아직도 들려온다. 반지하·지하 거주자들은 물리적·사회적 위험으로부터 가장 안전하게 보호돼야 할 주거에서 보호받지 못하고 있다. 채광, 누수, 곰팡이 등 위생적이지 못한 환경으로 인해 쾌적한 주거환경 확보 부족, 신체적·정신적 건강 이상 등 주거 공간 내에서 발생하는 다양한 위험 상황에도 처해 있다.물론 이러한 문제를 해소하고자 중앙정부나 지자체 차원에서 에너지 지원, 위생상태 개선, 주거설비 보완 등 해결책을 이행하고 있기도 하다. 특히
사단의 실질을 가지고 있지만 법인으로 되지 않은 것을 비법인 사단이라고 한다. 민사소송법에서는 비법인 사단의 당사자능력을 인정하고 있다. 당사자능력이란 ‘소송의 주체가 될 수 있는 일반적인 능력’을 의미하는데 이를 쉽게 풀어 말하자면 ‘민사소송의 당사자가 돼 소송을 수행할 수 있는 능력’을 말한다. 소송당사자가 당사자능력이 없는 것이 분명한 경우 법원은 본안에 대해 판단하지 않고 각하 판결을 선고하게 된다.대법원은 교회, 아파트 입주자대표회의, 사단법인의 하부조직 등의 비법인 사단에 대해 비록 법인은 아니지만 ▲비법인 사단에 대표자
관리규약은 건물 공용부분의 사용·보존은 물론이고 입주자 간의 생활질서를 정한 규칙으로서 입주민들이 정할 자치규범임은 명백하다.관리규약에 관해 공동주택관리법 제2조 제1항 제9호는 “관리규약이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 동법 제18조 제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다”고 정의, 같은 법 제18조 제1항은 “특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용
일반적으로 입찰절차에서 요건을 갖추지 못한 자가 선정됐고 이를 전제로 계약을 체결했더라도 무효에 불과하다. 그러나 추후 추인한 사정이 존재한다면 유효로 될 수 있다. 이 경우 해당 입찰 조건에 부합하는 사항이 충족되지 않는다면 추인의 효력 여부가 문제가 되는 바, 이에 대해 구체적으로 살펴본다.(대구지방법원 서부지원 2014가단3058 판결)대상 판결의 피고 주장은 “원고가 이 사건 입찰에서 피고를 낙찰자로 한 결정과 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차 계약을 체결한 것은 전혀 별개의 절차로서 ‘구별’돼야 하는 것으로 낙찰자 결정
위탁관리업은 부동산서비스업에 해당한다. 서비스업에서는 용역을 제공하는 대가로 용역 대금을 지급받는다. 용역 대금은 용역원가, 일반관리비, 이윤으로 구성된다. 용역원가는 인건비, 재료비 등을 의미하는데 이 중에서 인건비가 가장 큰 비중을 차지한다. 일반관리비는 관리회사가 관리용역을 제공하기 위해서 자체적으로 지출해야 하는 비용과 위탁관리계약을 체결하는 과정에서 발생하는 비용을 말한다. 흔히 영업비라고 하며 본사의 비용을 말한다. 이윤은 잉여소득을 말한다. 용역 대금에는 부가가치세도 포함되는데, 부가가치세는 용역의 제공으로 인한 부가가
집합건물법은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로서 결정한다고 하면서, 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 규정하고 있는데, 집합건물 공용부분의 사용 및 관리와 구분소유자의 방해배제청구에 관한 주요 판결이 있어 살피고자 한다.이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 2014. 11. 26. 및 2016. 7. 15. 각 층의 일부를 피고 현대백화점(이하 ‘피고 회사’)에 일괄 임대해 판매시설을 개점하도록 했고, 2016. 9.경부터 2016. 12.경까지 이 사건 일괄 구획 및 일괄임대차(이하 ‘이 사건
입주자대표회의와 위·수탁관리계약을 체결해 공동주택 공용부분의 관리업무를 수행하는 관리회사가 입주자대표회의 또는 입주민들에게 책임을 부담하는 경우는 먼저 위·수탁관리계약에 따른 계약상 책임, 불법행위에 따른 손해배상 책임, 공동주택관리법·령에 직접적으로 관리주체에게 책임을 규정하는 경우 등이 있다. 여기서 공동주택관리법·령에서 관리회사에 책임을 부담하는 규정에 관해 살펴보자.기본적으로 공동주택관리법·령에서는 관리주체의 책임에 관해 명시적으로 규정하고 있지 않다. 다만 관리주체의 하나인 주택관리업자가 배치해야 하는 관리사무소장의 업무
공동주택의 관리가 중요하고 까다로운 이유는 공동주택에는 전유부분과 공용부분이 구분돼 있고 각기 소유형태와 관리책임이 다르며 주택의 물리적 안전성을 확보하고 쾌적한 생활을 보장하기 위해 공용부분에 대해 다수의 입주자가 공동으로 의사결정을 해야 한다는 점에 있을 것이다.물리적 안전성을 위한 관리 활동으로 일상적인 유지관리와 계획적인 유지관리를 나눠 생각해 볼 수 있는데 계획적인 유지관리는 보다 장기적인 맥락에서 물리적인 안전을 확보하고 나아가서는 발전된 기술력을 도입해 입주자의 생활 편의성과 건물 이용 시 배출되는 에너지의 효율성을 증
관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의하도록 한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항[시행 2011. 10. 13., 법률 제10580호, 2011. 4. 12., 타법 개정 (현행 동조 제3항)]을 강행규정으로 봐야 할까?(대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결)이러한 문제에 대해 대법원의 기존 판단이 존재하는바 이하에서 구체적으로 살펴본다.대법원은 “구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 구 집합건물법) 제28조 제1항은 집합건물의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의
구분소유자는 아파트 공용부분에 관하여 다른 규약이 없는 한 공용부분 전체를 용도에 따라 자유롭게 사용할 수 있다. 구분소유자의 공용부분 사용을 제한하기 위해서는 해당 구분소유자에게 집합건물법상의 일정한 귀책사유가 존재하거나 그렇지 않다면 사용 제한에 대한 동의를 받아야만 하며, 해당 구분소유자와 관계없이 단순히 의결을 거쳤다면 그 의결은 해당 구분소유자에 대해 효력을 미치지 못한다. 아파트 입주자대표회의 의결로 아파트 내 구분소유권을 가지고 있는 유치원 통학 차량의 출입을 제한할 수 없다는 판결을 살펴보자(서울북부지방법원 2012카
통계청 자료에 의하면 2022년을 기준으로 65세 이상 노령인구가 차지하는 비율은 17.4%에 해당하며, 2072년까지 추계한 통계치에서는 47.7%가 65세 이상의 노령인구로 예측되는 것으로 추정하고 있다. 생산가능인구가 2030년이면 한국과 세계는 역전현상이 발생하고 생산가능인구 2명당 1명의 노령인구를 먹여 살려야 하는 현상이 발생한다.광역자치시도의 ‘지방보조금 관리조례’에 근거해 각 지자체에서 매년 시행하는 공동주택 보조금 사업의 평가위원으로 몇 년째 참여하면서 사회적 약자에 대한 배려가 미미한 이 사업에 대해 고민하지 않을
모든 아파트는 입주민의 안전을 위해 주택건설기준 등에 관한 규정, 공동주택관리법령, 개인정보보호법령, 범죄예방건축기준 고시 등의 관련 규정에 따라 영상정보처리기기(CCTV)의 설치를 의무화하고 있다. 범죄예방을 위해 감시 동선을 벗어나는 사각지대가 발생하지 않도록 카메라를 설치하고, 24시간 감시해야 하며 촬영된 영상은 24시간 녹화해 30일 이상 보관하도록 의무화하고 있으나 실제로는 규정을 제대로 지키고 있는 곳은 많지 않다.「범죄예방 건축기준 고시」 등 관련 법규에 따르면 ‘승강기 및 각 동 주동 출입구, 놀이터 주변, 엘리베이
며칠 전 부산의 모 아파트에서 한 입주자가 경차 자리 2자리에 주차를 해 경비원이 경고 스티커를 붙이자 불만을 품은 입주자가 차량으로 아파트 출입구를 막아버린 어처구니없는 일이 벌어졌다. 최근 주차 문제를 둘러싼 갈등이 잇따르는데 주차장 앞을 막은 운전자를 처벌하는 건 현행법상 아파트 주차장이 사유지로 분류되다 보니 사실상 어렵다. 아파트 내에서 불법주차를 해도 처벌하거나 과태료를 부과할 만한 법적 근거가 없다. 통계에 의하면 국민 2명당 자동차 1대를 보유하고 있다보니 현실적으로 주차난을 피할 수는 없다. 일부 노후 아파트는 이중
입주자대표회의와 관리단은 어떤 점이 다를까? 전자는 입주자를 대표해 공동주택의 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위해 구성되는 자치 의결기구며 후자는 집합건물과 그 대지 및 부속시설을 관리를 목적으로 당연 설립되는 단체다. 원칙적으로 공동주택이라 해도 집합건물 가운데 주택으로 이용되는 건물을 말하는 것이므로, 아파트와 같은 경우 동시에 집합건물법과 공동주택관리법의 적용대상이 돼 관리단이 당연 성립하기는 하나 공동주택관리법에 규정된 일정 조건을 만족해 ‘의무관리대상 공동주택’에 해당하는 경우 편의상 입대의를 구성해 해당 아파트에 관한
서울 용산구의 100억이 넘는 아파트에서 거주하는 A씨는 아랫집 B씨가 이사를 오면서 층간소음 다툼이 시작됐다. B씨는 위층 A씨 가족들의 발망치 소음을 관리소와 인터폰을 통해 민원을 제기하기 시작했고 직접 방문해 항의를 몇 차례 했다. 민원 제기에도 위층 소음이 개선되지 않자 B씨는 ‘사람을 우습게 본다’며 위층의 현관문을 고무망치로 내리쳤고 위층 A씨 부부의 제지에도 심한 욕설을 퍼부었다. 결국 B씨는 특수협박 및 특수재물손괴 혐의로 기소됐고 검찰은 징역 2년을 구형했다. A씨는 안방과 창고를 제외하고 집안 곳곳에 소음방지용 장
아파트에서는 단지를 청소하고, 경비 서고, 단지 내 기술적인 문제를 처리하는 등 아파트를 관리하는 많은 사람들이 일을 한다. 용역계약, 공사도급계약 등 다양한 방식으로 일을 맡기는데 자치관리의 경우 입주자대표회의가 의결을 통해 관리사무소장을 직접 고용하게 되므로 근로계약의 당사자가 되며 부당해고 등 노무 관련 분쟁에 휩싸이는 일도 종종 발생한다.A는 2020. 6. 8. 본건 아파트에 입사해 관리사무소장으로 근무하던 사람이다. A는 본건 아파트 입대의 회장이었던 B와의 사이에 처음 계약기간을 2020. 8. 7.까지 2개월로 정한
중대재해처벌에 관한 법률은 2021년 1월 26일 공포됐으나 개인사업자 또는 상시 근로자가 50명 미만인 사업 또는 사업장에 대해서는 공포 후 3년이 경과한 날부터 시행토록 해 50인 미만 사업장은 2024년 2월 27일부터 적용되기 시작했다.약칭 중대재해처벌법은 중대산업재해와 중대시민재해로 구성된다. ‘중대산업재해’에는 안전보건관리체계의 구축 및 이행조치(제4조), 안전·보건 관계법령에 따른 의무이행에 필요한 관리상 조치(제5조), 안전교육의무(제6조)를 규정하고 ‘중대시민재해’에는 원료·제조물 관련 안전보건관리체계의 구축 및 이
